Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-68 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 500-27-29 (доб. 565, бесплатно)

Как уменьшить ипотечный платеж

Сокращение срока ипотеки VS уменьшение размера ежемесячного платежа

При заключении договора на ипотеку нужно согласовать график ежемесячный платежей. Обычно банк предлагает выбрать между дифференцированными или аннуитетными платежами. В первом случае выплаты по графику будут постепенно уменьшаться, так как рассчитываются каждый месяц по остатку долга. По аннуитетным платежам сумма всегда будет одинакова, как на начальном этапе кредитования, так и в последние месяцы графика.

Рекомендуем учесть следующие моменты, если у вас есть возможность выбора между дифференцированными или аннуитетными платежами:

  • в первые годы ипотеки дифференцированные платежи будут больше, чем аннуитетные выплаты, однако по мере погашения кредита будут быстро снижаться, станут меньше аннуитета;
  • так как дифференцированные платежи рассчитываются по остатку долга, сумма процентов будет существенно уменьшаться при дополнительных выплатах на досрочное погашение;
  • для аннуитетного графика также можно вносить дополнительные суммы на погашение, однако для перерасчета платежей нужно отдельно обращаться в банк.

В среднем, экономия на процентах при дифференцированных платежах может составить до 30%. Главным недостатком такого варианта является значительная сумма платежей в первые годы ипотеки, которая может превышать аннуитет даже в два раза. К сожалению, большинство банков в период действия кредита не позволяют изменить систему выплат с аннуитетных на дифференцированные платежи. Поэтому все последствия нужно просчитать на стадии заключения договора.

По закону № 284-ФЗ от 19.10.2011 банк не имеет права отказать заемщику в досрочном погашении ипотеки. При официальном обращении, каждому клиенту разрешается закрыть ипотечный кредит в Сбербанке раньше, без согласия займодателя. Однако, важно предупредить учреждение о своем желании заранее — не менее, чем за 30 дней до даты планируемого погашения задолженности. Указанный период прописывается в ипотечном договоре.

В некоторых банковских контрактах указывается минимальная сумма досрочного погашения. В Сбербанке она составляет 15 тыс. рублей.

В некоторых коммерческих банках предусмотрена комиссия за досрочное погашение в размере 3-5% от вносимого платежа. А вот штрафные санкции к ипотеке не применяются — по законодательству, кредитор не вправе штрафовать заемщика за желание погасить займ до окончания срока действия договорных отношений.

При частично-досрочном погашении возникает вопрос, что же выгодней, сократить срок ипотеки в Сбербанке или уменьшить ежемесячный платеж? Разобраться можно на конкретном примере.

Заемщик, 8 апреля 2018 года оформил ипотеку на 1 500 000 рублей на 7 лет, под 10,2%. При своевременном внесении ежемесячных платежей в размере 25 919 рублей, согласно графика, переплата составит 573 930 за весь период пользования заемными средствами.

У заемщика имеется вклад в том же банке в размере 800 тыс. рублей, но срок его действия заканчивается 1 апреля 2019 года. Получается, ровно через год он внесет 800 тыс. в качестве частично-досрочного погашения.

Вариант 1. Уменьшение срока ипотеки Сбербанка.

При внесении всех денег, срок окончательного расчета будет перенесен на 08.03.2021, т.е. сократится на 49 месяцев. При этом, полная переплата составит 201 213 ₽. и уменьшится на 372 717 ₽.

Вариант 2. Как снизить ежемесячную плату.

Заемщик также может снизить кредитную нагрузку и сократить ежемесячные платежи. В итоге, за 7 лет он пополнит капитал банка на 317 037 ₽, экономия для должника составит 256 893 ₽.

Анализируя приведенные примеры, уменьшение срока кредитования намного выгодней. Но и у второго варианта есть свои плюсы, если продолжать рассчитываться по старому графику платежей, оформляя каждый месяц частично-досрочное погашение, срок выплаты ипотеки сократится вместе с переплатой.

Основные преимущества досрочного погашения с сокращением ежемесячных сумм:

  1. Улучшается финансовая ситуация у заемщика.
  2. Появляется возможность сэкономленные средства направить на личные цели.
  3. Заемщик может открыть вклад, и полученные проценты направлять на погашение ипотеки.
  4. Снизив кредитную нагрузку, клиент повысит свои шансы на получение одобрения в другом банке.
Единственный недостаток: при оформлении частично-досрочного погашения с сокращением срока ипотеки, заемщик сэкономит большую сумму денег, чем при снижении ежемесячных платежей.

Заранее планируйте запас на ежемесячные выплаты по ипотеке

Кроме этого, работникам бюджетных организаций и молодым семьям стоит уточнить о возможности получения субсидии на покупку жилья. Те, кто только собираются оформить ипотеку, могут воспользоваться льготной программой для семей с детьми по ставке 6%.
  • Материнский капитал. Если в семье родился второй ребенок, можно оформить сертификат на материнский капитал и внести в счет погашения долга 453 026 рублей. При этом размер последующих платежей уменьшится.
  • Региональный материнский капитал. Он положен многодетным семьям, в которых родился третий ребенок. Размер выплаты зависит от региона. В большинстве субъектов федерации он составляет 100 000 рублей. Средства также можно направить на погашение ипотеки.
  • Компенсация для многодетных семей. Каждая семья с тремя и более детьми может получить 450 000 рублей на погашение ипотеки. Сумма пойдет в счет основного долга, а если он меньше, остатки спишут на проценты по кредиту.

Влияет, причем существенно. Если вашей целью является снижение ежемесячных платежей, целесообразно выбрать как можно больший срок погашения кредита. Таким способом можно добиться экономии в несколько тысяч рублей по платежам каждый месяц. Однако есть и существенный минус – общая стоимость кредита всегда увеличивается, так как на все дополнительные месяцы будут начисляться проценты.

Уже на стадии заключения договора можно заранее оценить свою платежеспособность, перестраховаться для непредвиденных ситуаций. Эксперты рекомендуют всегда закладывать на выплаты меньшую сумму, чем вы можете реально платить банку на данный момент. Преимущества очевидны:

  • вы не можете гарантировать, что в период погашения ипотеки не снизиться доход семьи, не возникнут форс-мажорные ситуации – предусмотрев запас по ежемесячным платежам, будет проще избежать просрочки, преодолеть трудности;
  • установив в графике меньшую сумму, чем вы можете платить, всегда есть возможность добровольно вносить ежемесячно дополнительные суммы (у некоторых банков есть ограничения по сумме досрочного погашения, поэтому такие моменты лучше уточнять заранее);
  • при наличии запаса по платежам, остаток доходов можно вкладывать на депозит, получать дополнительные проценты.

Оценить размер запаса по ежемесячным платежам нужно исходя из ваших целей и намерений по ипотеке. Если вы изначально не планируете досрочно погашать кредит, наличие запаса позволит избежать чрезмерных расходов по обязательствам. Если же вы намерены рассчитаться с банком намного быстрее срока по графику, все свободные средства и так будут направлены на погашение ипотеки.

Как уменьшить ипотечный платеж

Внесение даже минимальной суммы сверх ежемесячного платежа способствует уменьшению тела основного долга и требует пересчета по процентам. Банки предлагают два варианта досрочного погашения:

  1. С сохранением суммы установленных ежемесячных платежей, но сокращением срока выплаты;
  2. Или с их уменьшением, но с сохранением даты полного погашения.

Обе процедуры достаточно просты, не требуют сбора дополнительной документации и комиссионных санкций. Необходимо лишь уточнить сумму, необходимую для погашения ипотеки и оформить ПДП в приложении или отделении банка.

Пересчитать срок ипотечного кредита в Сбербанке можно воспользовавшись калькулятором.

При частично-досрочном погашении, клиент может сократить срок ипотеки, не изменяя размер ежемесячного платежа, если иное не прописано в ипотечном договоре. Воспользоваться услугой вправе каждый заемщик, независимо от уровня его дохода и размера ссуды.  Досрочное погашение ипотеки с уменьшением срока возможно только в отделении банка по официальному заявлению.

Уменьшение платежа

Уменьшить платеж по ипотечному кредиту в Сбербанке можно в отделении банка или через личный кабинет заемщика, если иное не указано в кредитном договоре. После частично-досрочного погашения, график платежей с новыми выплатами можно получить через мобильное приложение.

Можно ли сэкономить на страховке ипотеки

В ипотечном кредитовании нельзя избежать страхования имущества, так как это прямо указано в законе, является гарантией банку. Более того, многие банк добровольно-принудительно настаивают на оформлении полисов страхования жизни и здоровья, навязывают страховку от потери работы. Нередко страховые компании и банки имеют одних учредителей, т.е. есть прямая заинтересованность в привлечении клиентов и продаже полисов.

Предлагаем ознакомиться  Как правильно оформить шапку письма от ип

Чтобы сэкономить на страховке, используйте следующие рекомендации экспертов:

  • сравните ставки взносов у страховой компании банка и у других страховщиков на рынке – вас не могут обязать оформить полис к конкретной страховой компании, а разница в тарифах может составить 30-50%;
  • таким же образом сверьте тарифы взносов при страховании жизни и здоровья, если вы согласились на оформление этого полиса;
  • так как от наличия страхования жизни и здоровья может зависеть принятие решения об одобрении кредита, оформляйте полис, а сразу после заключения договора на ипотеку подавайте заявление на возврат страховки (нужно учитывать, что банк может повысить ставку, когда узнает об отсутствии страхования жизни и здоровья).

Ставки на страхование объекта недвижимости определяются в процентах от его рыночной стоимости. Выбрав другую страховую компанию можно ежегодно экономить несколько десятков тысяч рублей. Общая экономия может составить до 10-15% от суммы кредита.

А еще читайте подробнее про возврат страховки по ипотеке.

Подача заявления на досрочное погашение ипотеки

При возникновении любых сложностей с выплатой задолженности, необходимо уведомить об этом кредитора. Во многих банках есть программы реструктуризации, которые помогают изменить условия договора. Какие изменения может предложить банк:

  • Кредитные каникулы. Заемщик получает отсрочку выплаты основного долга и вносит только проценты. Срок кредита увеличивается на количество месяцев отсрочки. Эта схема помогает временно уменьшить платежи по ипотеке, пока не будут решены финансовые трудности заемщика.
  • Пролонгация срока кредитного договора. Размер платежей снижается за счет увеличения срока. При этом необходимо понимать, что и общая переплата по ипотеке существенно возрастает.
  • Снижение процентной ставки. Эта мера крайне невыгодна банку, поэтому она будет рассматриваться в последнюю очередь. На положительное решение могут рассчитывать клиенты, оформившие ипотеку в 2014-2016 годах, когда ставки были завышены из-за кризисных явлений в экономике.

Чтобы воспользоваться реструктуризацией, необходимо обратиться в банк, выдавший ипотечный кредит, с соответствующим заявлением. При этом нужно будет не только изложить ситуацию, но и предоставить доказательства ухудшения материального положения.

Самый простой вариант уменьшить размер ежемесячного платежа – частичное досрочное погашение. Если заемщик вносит сумму, превышающую ежемесячный платеж, разница уходит в счет погашения основного долга. Поскольку проценты начисляются на остаток задолженности, то сумма последующих ежемесячных взносов снижается. Можно единоразово внести средства в счет частичного погашения или осуществлять его каждый месяц.

Если квартира оформлялась на двух собственников, то право на налоговые вычеты сохраняется за обоими, и полученная сумма может быть в два раза выше.
  • Воспользоваться налоговым вычетом на покупку квартиры. Вернуть можно 13% от максимального лимита в размере 2 000 000 рублей. То есть налоговый вычет может составить 260 000 рублей. Эти средства направляются в счет досрочного погашения.
  • Оформить налоговый вычет на уплаченные проценты по ипотеке. В этом случае можно вернуть 390 000 рублей – 13% от лимита в 3 000 000 рублей.
  • Рассмотреть вариант продажи другого имущества, находящегося в собственности.
    Этот вариант можно рассматривать как крайнюю меру, если предполагается, что финансовое положение в ближайшей перспективе не восстановиться. Выгоднее будет продать автомобиль или дачу, чем потерять ипотечную квартиру.

Можно воспользоваться льготой на 6 месяцев – снизить размер ежемесячных платежей или вообще не платить банку. Закон об ипотечных каникулах действует с июля 2019 года. Чтобы воспользоваться льготой, нужно подтвердить банку сложную жизненную ситуацию (например, снижение дохода за последние 2 месяца), рождение ребенка, инвалидность, потерю работы и ряд других обстоятельств.

Каждый заемщик, получив кредит в Сбербанке, вправе оформить частичное или полное досрочное погашение, если это не противоречит условиям кредитования.

Важно заранее уточнить вид платежей, которые заемщик вносит каждый месяц. Это необходимо для того, чтобы определиться с выгодным вариантом досрочного погашения.

При оформлении частично-досрочного погашения для ссуды с аннуитетными платежами, заемщик может самостоятельно определиться, уменьшить ежемесячный взнос по ипотеке или сократить срок ее выплаты.

Частично-досрочное погашение займа осуществляется:

  • на сайте Сбербанк Онлайн;
  • в региональном офисе.

В первом случае, имеются ограничения:

  • сократить срок выплаты в режиме онлайн невозможно, для этого потребуется обратиться в офис банка с официальным заявлением;
  • минимальная сумма для ЧДП — не меньше 99% от суммы ближайшего ежемесячного платежа.

При частично-досрочном погашении, дополнительные платежи вносить не нужно.

Частично-досрочная оплата ипотеки зачислятеся на ссудный счет, погашая долг будущих периодов, отменяя обязательство заемщика уплачивать его на это время. Клиент сможет временно снизить платеж по ипотеке, ослабив финансовую нагрузку.

Платеж по ссуде составляет 20000 начисленные проценты на остаток долга. В текущем месяце заемщик внес 100 000 рублей, оформив частично-досрочное погашение. Следовательно, в течение ближайших 4 месяцев ему необходимо оплачивать только проценты по займу. На пятый месяц заемщик должен будет опять внести 20000 проценты за период.

Как уменьшить ипотечный платеж

Возможно частично-досрочное погашение и по военной ипотеке, но для ее оформления не нужно заранее подавать прошение. Заемщик может положить любую сумму на счет Росвоенипотеки, и она спишется в полном размере. Новый график платежей появится в личном кабинете на следующий день.

По программе для военнослужащих допускается только сокращение срока выплаты ипотеки. Для данной категории заемщиков — это достаточно выгодно, ведь можно быстрее снять обременение и оформить недвижимость в собственность.

Существует два способа подачи заявления на досрочное погашение ипотеки: через Сбербанк-Онлайн или в отделении.

Досрочное погашение через личный кабинет — еще одна онлайн-услуга, доступная каждому клиенту Сбербанка.

В личном кабинете выбираем ипотеку и переходим в раздел частичного или полного погашения. Заполнив все поля, необходимо подтвердить заявление о досрочном погашении с помощью СМС-кода.

Выплатить ипотеку досрочно или частично можно, оформив налоговый вычет или получив проценты по вкладу.

Пункт 4.1.3 кредитного договора Сбербанка гласит, что сдавать ипотечную квартиру в аренду запрещено. Только в редких случаях банк допускает подобную возможность:

  • при сокращении или увольнении заемщика с работы;
  • при потере части доходов;
  • при временном ограничении трудоспособности.

Легально оформить ипотечную недвижимость в аренду можно только с разрешения Сбербанка. Во всех остальных случаях предусмотрены штрафные санкции и судебные разбирательства.

Максимальная налогооблагаемая база для расчета налогового вычета с покупки квартиры составляет 2 млн. рублей. При этом, имея официальную заработную плату, можно вернуть до 260 тыс. рублей. Сумма возврата напрямую зависит от уровня дохода налогоплательщика.

Наглядный пример: заемщик оформил квартиру в ипотеку стоимостью 2,7 млн. рублей. Его заработная плата составляет 70 тыс. Ежемесячный подоходный налог в бюджет государства — 9 100 рублей, а в год — 109 200 рублей. Следовательно, он сможет получить налоговый вычет за 3 года:

  • в первые два года — 218 400 рублей;
  • последний год — 41 600 рублей.

Самостоятельно рассчитать приблизительную сумму налогового вычета за год можно с помощью онлайн-калькулятора.

Максимальная налогооблагаемая база для вычета по ипотеке:

  • недвижимость приобретена до 2018 года — 1 млн. рублей;
  • сделка совершена до 2014 года — 2 млн. рублей;
  • квартира оформлена после 2014 года — 3 млн. рублей.

Получается, что при оформлении ипотечной ссуды после 2014 года, заемщик имеет право возместить до 390 тыс. рублей за весь срок кредитования.

Как уменьшить ипотечный платеж

Пример: заемщик оформил ипотеку на квартиру в размере 2,1 млн. рублей, переплата по процентам составила — 1,259 млн. Имея заработную плату в размере 60 тыс. рублей, он получит налоговый вычет:

  • за недвижимость — 260 000 рублей;
  • по ипотеке — 163 670 рублей.

При покупке квартиры после 1 января 2014 года, оформить налоговый вычет может каждый супруг, даже при условии, что только один является заемщиком. Получить уплаченные 13% могут и пенсионеры, если с момента выхода на заслуженный отдых прошло не более трёх лет.

Депозит

При хорошей финансовой возможности, заемщик может открыть вклад в банке или дебетовую карту с процентом на остаток, ставка должна быть выше, чем по ипотеке. Полученный в конце срока доход можно направить на погашение ссуды. Если ставка ниже, то свободные средства лучше использовать в счет досрочного погашения.

Основные преимущества:

  • клиент значительно экономит на процентах;
  • снятие обременения недвижимости;
  • после выплаты ипотеки появятся свободные средства;
  • после полного погашения можно сдать квартиру в аренду и получать дополнительный доход;
  • клиент может стать единоличным владельцем квартиры, получив выписку о праве собственности.
Предлагаем ознакомиться  Что входит в коммунальные платежи за квартиру?

Недостатки:

  • досрочно выплачивая ипотеку, заемщик теряет возможность получить налоговый вычет в полном объеме;
  • если в ближайшие годы должник планировал приобрести автомобиль, то лучше накопить средства и купить его за наличный расчет, нежели оформить частично-досрочное погашение ипотеки и подавать заявку на автокредит.

Выбрав при частично-досрочном погашении вариант с уменьшение ежемесячного платежа, заемщик может самостоятельно сократить сроки выплаты ипотеки. В данном случае нужно каждый месяц вносить оплату не по новому графику платежей, а по старому, тем самым сокращая и переплату.

Если рассмотреть вопрос с другой стороны, то заемщику на помощь придет реструктуризация или рефинансирование в другом банке.

В первом варианте кредитор может увеличить продолжительность срока ипотеки для ослабления финансовой нагрузки заемщика. Подобное увеличение позволит сократить ежемесячный платеж клиента.

В случае с рефинансированием можно не только увеличить срок ипотеки, но и снизить процентную ставку по займу.

Сдача в аренду второй квартиры

Этот вариант наверняка используют все заемщики по ипотеке, у которых есть вторая квартира. Обычно ипотеку берут, чтобы улучшить свои жилищные условия. Вторую квартиру можно продать, чтобы обеспечить большой первый взнос, либо погасить часть кредита. Не менее эффективным способом будет сдача второй квартиры в аренду:

  • даже в небольших городах рыночная цена аренды составляет десятки тысяч в год, а для мегаполисов – сотни тысяч (в идеале, за счет сдачи в аренду можно полностью перекрывать ежемесячные платежи по ипотеке);
  • получая доход от аренды, вы сохраняете вторую квартиру в собственности – ее можно в любой момент продать и рассчитаться с банком, подарить детям;
  • ипотечную квартиру сдавать в аренду не рекомендуется, так как при выявлении таких фактов банк может применить санкции.

Рыночная стоимость недвижимости всегда растет. Поэтому при сдаче второй квартиры в аренду у вас остается ценный актив, который можно в любой момент выгодно продать.

Обращайте внимание на снижение ставок по ипотеке

Срок рассмотрения заявления: не менее 30 дней со дня обращения заемщика в банк.

Так как процентные ставки по кредитам, устанавливаемые банками с учетом ключевой ставки Банка России, постепенно снижаются, заемщикам необходимо постоянно отслеживать эти изменения на сайте кредитора. И если банк стал предлагать кредиты новым клиентам на более выгодных условиях, то эксперты в этом случае рекомендуют обратиться к руководству кредитной организации с заявлением о снижении ставки.

Напомним, что уменьшение в одностороннем порядке постоянной процентной ставки, а также изменение общих условий договора потребительского кредита при условии, что это не влечет за собой возникновение новых или увеличение размера существующих денежных обязательств заемщика, является правом кредитора, а не обязанностью (ч. 16 ст. 5 Федерального закона от 21 декабря 2013 г. № 353-ФЗ “О потребительском кредите (займе)”; далее – закон о потребительском кредите).

Вместе с тем, по словам Порваткина, снизить процентную ставку на практике возможно, как правило, только по ипотеке. Действительно, найти информацию о том, что банк предлагает заемщикам снизить процентную ставку по потребительскому кредиту, довольно сложно, впрочем, как и по ипотеке. Например, только на сайте одного банка, входящего в ТОП-10 банков, мы смогли ознакомиться с подробной инструкцией, адресованной своим ипотечным заемщикам о порядке обращения с заявлением о снижении процентных ставок по действующим ипотечным кредитам.

Как рассказала представитель пресс-службы Сбербанка Анна Морозова, на положительное решение банка в первую очередь влияют следующие факторы: отсутствие у заявителя просроченной задолженности, срок действующего кредита должен быть не менее 12 месяцев от даты выдачи и остаток по кредиту – не менее 500 тыс. руб.

Кроме того, кредит не должен ранее подвергаться процедуре реструктуризации. Добавим, что заполнить заявление можно на сайте кредитной организации. Банк рассмотрит заявку и примет решение о снижении ставки в течение не менее 30 дней после подачи заявки. В то же время руководитель компании “Судебное бюро Гулько” Александр Гулько считает, что на практике рассмотрение заявления, как правило, занимает больше – около 1,5 месяцев.

Добавим также, что любое решение: положительное или отрицательное, банки обосновывать не обязаны. “Снижать процент – это право банка, а не его обязанность. Заемщик подписал договор, в котором размер процентов прописан, потому добиваться снижения процентов через суд – дело почти проигрышное. По крайне мере, положительные примеры на сегодняшний день мне неизвестны”, – пояснил Владислав Порваткин.

Тем не менее стоит отметить, что условия в договоре могут быть изменены судом в случае существенного изменения обстоятельств, при которых заключался этот договор. Оно признается существенным, когда обстоятельства изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса).

Однако, по словам старшего юрисконсульт компании “Мой Семейный Юрист” Дарьи Кашлевой, судебная практика в большинстве случаев складывается для заемщиков отрицательно, так как суды исходят из того, что отношения между банком и заемщиком являются двусторонними. Судьи считают, что все вопросы, связанные с изменением условий договора, должны решаться сторонами по взаимному согласию (апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 7 мая 2013 г.

Как уменьшить ипотечный платеж

по делу № 33-2484/13). “В Российской Федерации действуют принципы свободы и добровольности договора, поэтому в своих решениях суды указывают на то, что при заключении кредитного договора заемщик понимал на что соглашается, видел процентную ставку по кредиту и его никто не принуждал к заключению договора в этом конкретном банке на условиях, которые в настоящий момент он считает для себя невыгодными”, – пояснила она.

При этом, как рассказала эксперт, заемщик и банк довольно часто в суде приходят к заключению мирового соглашения. “Это можно объяснить тем, что у нас в стране действует система рыночных отношений, и у заявителя есть огромный выбор предложений от банков с более выгодной процентной ставкой. Следовательно, банк, чтобы не потерять клиента, рассматривает вариант пересмотра условий кредита, что и прописывается в конечном итоге в мировом соглашении с заемщиком”, – заключила эксперт.

Таким образом, в случае, если заемщик решил обратиться в банк с просьбой снизить процентную ставку по кредиту, эксперты рекомендуют руководствоваться тремя правилами:

  1. Обращаться в банк лишь тогда, когда процентная ставка по кредитам на рынке значительно снизилась. То есть, когда заемщик брал ипотеку, например, в 2013 году под 12% годовых, а в 2018 году банки, в том числе банк заемщика, предлагает ипотеку на условиях 9,5% годовых.
  2. Заявление в банк с обращением о снижении процентной ставки необходимо грамотно обосновать, отметив, в первую очередь, ситуацию на рынке финансовых услуг, а не желание уменьшить размер ежемесячного платежа. Например, можно использовать такую формулировку: “Прошу снизить процентную ставку по кредитному договору, по которому являюсь заемщиком, в связи с понижением ключевой ставки Банка России”.
  3. К обращению в банк рекомендуем приложить коммерческие предложения других банков, которые предлагают более выгодные условия кредитования. Тогда банку необходимо будет решить: либо снизить заемщику процентную ставку по кредиту и лишиться части прибыли, либо потерять клиента, который может перекредитоваться в другом банке.

При стабильной экономической ситуации банки регулярно снижают ставки по кредитам. Это позволяет привлечь новых клиентов, получить преимущество перед конкурирующими банковскими структурами. Заемщик по ипотеке тоже может подать заявление о пересчете своей процентной ставки, если она изменилась в меньшую сторону.

К сожалению, обязать банк сделать это нельзя. Однако при отказе в снижении ставки банк рискует потерять заемщика, который может рефинансировать на лучших условиях в другом месте. Подав заявление об уменьшении ставки, можно сэкономить в итоге до 10-15% по кредиту, а сумма ежемесячных платежей снизится на несколько тысяч рублей.

Предлагаем ознакомиться  Арендная плата за недвижимое имущество: расчет

Рефинансирование кредита

Банки постоянно конкурируют между собой за действующих и новых заемщиков. Одним из вариантов конкуренции является рефинансирование – другой банк может “выкупить” вашу ипотеку, предложить сниженную ставку, пересчитать в меньшую сторону ежемесячные платежи. Выбирать банк для рефинансирования вам нужно самостоятельно.

Если вам одобрили ипотеку, значит, у вас есть стабильная и хорошооплачиваемая работа. Это позволяет использовать налоговые вычеты:

  • по основной сумме договора купли-продажи можно ежегодно получать по 130 тыс. руб., а максимальная сумма возврата НДФЛ составляет 260 тыс. руб. (естественно, при небольшой зарплате будет меньше и сумма вычета);
  • еще выгоднее подавать на налоговый вычет по процентам – ежегодно можно возвращать до 13% от уплаченной суммы.

Для получения вычета в первый раз нужно представить полный комплект документов по сделке и кредиту. Впоследствии достаточно ежегодно подавать декларацию, брать новую справку 2-НДФЛ и справку о выплаченных процентах.

Рекомендации для будущих и действующих заемщиков Сбербанка:

  1. Внимательно заполняйте заявку на кредит. Большинство отказов происходит по причине внесения некорректных данных.
  2. Если вы решили взять ипотеку без первоначального взноса, будьте готовы к более тщательной проверке вашей кредитной истории. Аналогичные займы выдаются под высокие проценты.
  3. Срок одобрения ипотеки в Сбербанке составляет 3-5 дней, за это время следует трезво оценить собственные финансовые возможности, чтобы выплатить ипотеку без проблем.
  4. При оформлении частично-досрочного погашения, сокращайте срок выплаты займа, если ежемесячный платеж вам посилен.
  5. Проводя любые операции с кредитным счетом, обязательно проверяйте все указанные реквизиты.
  6. После погашения ипотеки в Сбербанке обязательно возьмите справку о закрытии кредита, чтобы при возникновении спорной ситуации, вы могли воспользоваться официальным подтверждением.

Рефинансирование ипотечного кредита проводится в стороннем банке и предполагает более выгодные условия, в том числе понижение процентной ставки.  Перед обращением в кредитную организацию необходимо изучить требования к заемщикам, условия предоставления ипотеки и предварительно посчитать, насколько снизится ежемесячный платеж.

Нужно подготовиться к тому, что процедура потребует дополнительных издержек, связанных с переоформлением документов, повторным страхованием предмета залога.
  • новый банк-кредитор может установить ограничения по сумме, например, не менее 500 000 рублей;
  • у заемщика не должно быть текущей просроченной задолженности, а также задержек выплат свыше шести дней в предыдущие периоды;
  • банку нужно предоставить полный пакет документов, включая сведения о доходах;
  • необходимо будет провести повторную оценку имущества, поскольку в процессе рефинансирования происходит смена залогодержателя.

Как уменьшить ипотечный платеж

Срок рассмотрения заявления: не менее 5 дней со дня обращения заемщика в банк.

Если банк отказал заемщику в снижении ставки, то ему следует попробовать такой способ уменьшения платежей по кредиту, как рефинансирование. Для этого необходимо обратиться в другой банк за новым кредитом с целью погашения займа на более выгодных условиях. Это можно сделать в том числе в том же банке, в котором был взят первоначальный кредит.

Елена Потапова рекомендует прежде чем приступать к поиску и анализу предложений банков по рефинансированию, учесть ряд требований, которые кредиторы могут выдвигать не только к заемщикам, но и к кредитам. “Так, некоторые банки могут отказать в рефинансировании кредитов ИП, адвокатам, учредившим свой кабинет, и собственникам бизнеса, – отметила эксперт.

По словам Алексея Подвигина, руководителя отдела продуктов и аналитики АО “Коммерческий банк ДельтаКредит”, самой востребованной программой в банке является рефинансирование ипотеки. “Сейчас по большей части получают рефинансирование клиенты, которые оформили ипотеку в первой половине 2015 года. Тогда средняя ставка по этому виду кредита держалась на уровне 14% годовых. В июле 2017 года она снизилась до 10,94%, – отметил он. – В нашем банке 73,8% заявок на рефинансирование получает одобрение.

Так, чтобы начать процедуру рефинансирования необходимо собрать пакет документов и подать их в банк. Как правило для этого могут понадобиться справка 2-НДФЛ за последние 3-6 месяцев (в зависимости от банка), справка о доходах по форме банка либо управленческая отчетность и выписки по счету для владельцев бизнеса и предпринимателей, также заполненная анкета, паспорт и заверенная отделом кадров копия трудовой книжки.

Помимо этого, банк может попросить застраховать недвижимость, которая приобретена в ипотеку (так как страховка на недвижимость, как правило, оформляется каждый год и нужна в течение всего периода выплаты по ипотеке, необходимо обеспечить страхование на последующий после рефинансирования срок кредитования).

“Добровольная страховка не обязательна при ипотеке, однако она напрямую влияет на итоговый размер назначенной переплаты, – пояснил Подвигин. – Перед тем, как принять решение о рефинансировании, рекомендуется все тщательно рассчитать”. Действительно, переоформление договора влечет за собой ряд дополнительных издержек, в числе которых – проведение оценки объекта недвижимости, приобретение нового страхового полиса и т. д.

Подлежит ли обложению НДФЛ материальная выгода от экономии на процентах при получении кредитов (займов)? Узнайте из материала “НДФЛ с материальной выгоды от экономии на процентах при получении кредитов (займов)” в

“Энциклопедии решений. Налоги и взносы” 

интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

 
Получить доступ

При рефинансирования кредита следует учитывать и некоторые возможные “подводные камни”. “В технике оформления данной схемы есть определенные нюансы, так же как имеются вопросы по оценке выгодности такого решения. Не все банки, у которых есть продукт “перекредитование”, готовы выдавать заемщикам кредит до оформления в пользу этих организаций залога квартиры”, – отметила ведущий юрист Европейской Юридической Службы Елена Держиева.

Таким образом не исключено, что для рефинансирования ипотеки необходимо будет за счет собственных средств погасить ипотечный кредит с целью снятия залога с квартиры, а затем уже получить новый кредит. То есть возникает вопрос: где заемщику найти “собственные средства”, чтобы погасить первоначальный ипотечный кредит?

Кроме того, помимо технических проблем важно определиться, будет ли перекредитование выгодно для заемщика. “Порой при уменьшении ставки на 0,5-1% осуществлять сложную процедуру рефинансирования не имеет смысла. Следует иметь в виду, что при рефинансировании придется пройти полную процедуру получения кредита у нового кредитора, с заполнением анкет, проверкой доходов, предмета ипотеки. То есть фактически новый кредитор должен произвести процедуру одобрения кредита”, – добавила Елена Держиева.

Елена Потапова также отметила ряд проблем, с которыми может столкнуться заемщик. Во-первых, она напомнила, что когда “новый” банк перечислит денежные средства на погашение кредита – это еще не означает закрытие долга. “Средства будут лежать на счете, пока клиент не оформит заявку на досрочное погашение.

А во многих банках данное заявление должно быть направлено за некоторое время до планируемой даты досрочного погашения. Например, формулировки в кредитном договоре могут звучать как – “не менее чем за 10 дней до даты платежа или за 30 дней до любой другой даты досрочного погашения”. Чтобы избежать ситуации, когда заемщику какое-то время придется платить и по старому рефинансируемому, и по новому кредитам, рекомендуем подготовиться к этому заранее и учесть сроки погашения, сократив тем самым расходы”, – пояснила она.

Во-вторых, Елена Потапова рассказала о том, что некоторые банки устанавливают для новых клиентов на определенный период повышенную ставку (чаще всего ставка увеличивается на 1%), которая будет действовать до тех пор, пока они не прекратят отношения с предыдущим банком. Например, пока не снимут обременение по закладной.

И, наконец, эксперт обращает внимание на необходимость заемщика перед тем, как брать новый кредит, уточнять информацию о дополнительных комиссиях и прочих расходах, которые могут возникнуть при совершении сделки. “Дополнительные расходы могут сделать новый кредит еще более невыгодным, чем предыдущий”, – считает она.

Напомним также, если заемщик планирует изменить не только процентную ставку, но и иные условия, к примеру, увеличить сроки кредитного соглашения в результате рефинансирования, необходимо учитывать, что это приведет к увеличению переплат за пользование кредитом.

Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Как уменьшить ипотечный платеж
Adblock detector