Нужна ли проектная документация для ИЖС и садового дома?
В разных законах используются 3 понятия:
- Объект индивидуального жилищного строительства,
- Жилой дом,
- Индивидуальный жилой дом.
В связи с этим возникали разные вопросы и разночтения.
Новые изменения в Градостроительный кодекс РФ убрали эти изменения и закрепили, что ИЖС, ИЖД и просто «жилой дом» — это одно и тоже.
Этими же изменениями введено понятие «объекта ИЖС».
Объект индивидуального жилищного строительства (он же жилой жом) – это:
- отдельно стоящее здание,
- количество надземных этажей – не более 3-х,
- высота не более 20 метров,
- состоит из комнат и помещений вспомогательного использования,
- эти комнаты и помещения предназначены для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании,
- здание не предназначено не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
Что касается последнего пункта – то он означает, что дом нельзя разбивать на квартиры. Жилой дом – это единое неделимое на отдельные объекты здание.
В законе существует освобождение от подготовки проекта для строительства или реконструкции индивидуального жилого и садового дома.
Однако, застройщик (владелец дома) вправе по собственной инициативе подготовить проектную документацию.
Таким образом право есть, но обязанности нет.
Новыми изменениями в Градостроительный кодекс отменено требование о получении разрешения на строительство и реконструкцию ИЖС, садового дома и хозяйственных построек.
Также для этих построек не нужно получать разрешение на ввод в эксплуатацию.
Это должно упростить бюрократию при оформлении права собственности на указанные постройки.
Новые правила предусматривают уведомительный порядок вместо получения разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию.
Соответственно, застройщик должен подать уведомление о планируемом строительстве.
- ФИО, место жительства застройщика, паспортные данные;
- Кадастровый номер земельного участка и адрес;
- Сведения о праве застройщика на земельный участок, а также сведения о наличии прав иных лиц на земельный участок (при наличии таких лиц);
- Вид разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства (объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома);
- Планируемые параметры объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, в том числе об отступах от границ земельного участка;
- Сведения о том, что объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости;
- Почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с застройщиком;
- Способ направления застройщику уведомлений.
- Правоустанавливающие документы на земельный участок в случае, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости;
- Документ, подтверждающий полномочия представителя, если уведомление о планируемом строительстве направлено представителем застройщика;
- Описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в случае, если строительство или реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома планируется в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения.
Затем гражданину-застройщику нужно подать заявление в орган местного самоуправления об окончании строительства.
Орган местного самоуправления в течении 7 дней сам обязан направить заявление в Росреестр для постановки строения на кадастровый учет и регистрации права.
К уведомлению об окончании строительства гражданин должен приложить технический план объекта и сведения об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию права.
Если орган местного самоуправления не направит в Росреестр соответствующее заявление в установленный срок, то гражданин это может сделать самостоятельно.
Количество этажей и этажность
Для начала разберемся какие этажи могут быть в жилом доме и как они подразделяются:
- Мансардный этаж (мансарда) – этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной или ломаной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа.
- Надземный этаж – этаж при отметке пола помещений не ниже планировочной отметки земли.
- Подвальный этаж – этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещения.
- Цокольный этаж – этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещений.
- Технический этаж – этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций; может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней частях здания.
Термины «количество этажей» и «этажность» не являются синонимами и не могут подменять друг друга.
- Этажность – количество надземных этажей, в том числе технического этажа, мансардного, а также цокольного этажа, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем 2 м. Первым надземным считается этаж, пол которого находится не ниже уровня планировочной земли. Если отдельные части жилого дома имеют разное количество надземных этажей, его этажность определяется по наибольшему количеству этажей в здании.
- Количество этажей – количество всех этажей, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный.