Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-68 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 500-27-29 (доб. 565, бесплатно)

Права и обязанности собственников при долевой собственности на квартиру

Жилье в долевой собственности

Жилое помещение обычно переходит в собственность после заключения сделки по передаче прав. Если имущество передается 2-м и более гражданам, устанавливается особый порядок распоряжения, отличный от презумпции добросовестности. Поэтому новые владельцы такой недвижимости должны знать, что значит общая долевая собственность на квартиру, и какими правами и обязанностями она наделяет.

Имущество, которое является неделимым, то есть не может быть разделено без изменения его назначения, и находится в собственности двух либо нескольких граждан, признается общедолевым. Данная форма собственности установлена гл. 16 Гражданского кодекса РФ. Документ поясняет, что это такое и регламентирует отношения, возникающие при владении имуществом.

Изначально доли участников считаются равными, но могут меняться по разным причинам:

  • улучшение объекта за счет средств одного из участников;
  • изменение количества собственников.

Общедолевое имущество отличается от совместного – приобретенного в браке. Данный режим предполагает владение и распоряжение на принципах добросовестности без выделения долей.

Обязанности

Распоряжаться своими долями, которые выделены в натуре, каждый гражданин вправе самостоятельно. Но при продаже своей доли остальные владельцы имеют права преимущества выкупа части. Это означает, что перед тем как выставлять на продажу, гражданин обязан предложить совершить покупку его владений остальным собственникам помещения.

Согласие на покупку доли должно иметь письменный вид, как и отказ от ее приобретения. По правилу правопреемства покупки, если гражданин узнает, что совладелец продал свою часть недвижимости третьему лицу по более низкой цене, чем предлагал ему, то он имеет право обратиться с иском в суд. Он вправе признать совершенную сделку недействительной.

Собственники жилого помещения обязаны оплачивать счета за предоставленные коммунальные услуги и платить налоги, основываясь на размере своей доли. Нарушение таких обязанностей может привести к обращению в суд.

Права и обязанности собственников при долевой собственности на квартиру

Даже, несмотря на то, что при выделенных долях собственники имеют право совершать со своей частью недвижимости любые действия без разрешения других владельцев, сообщать о своих намерениях необходимо.

Право пользования квартирой в долевой собственности определяется законодательством, так же, как и нарушение установленных правил.

Необходимо учитывать и другие нюансы, у кого есть долевая собственность. Права и обязанности собственников земельных участков или другого имущества утверждены для правомерности сделок. Участники долей могут менять размеры своей части. К примеру, выполнен ремонт и приобретена техника, она становится собственностью того, кто это реализовал. Но это запрещено, если в договоре обозначено другое.

Хозяева долей должны платить налоги, коммунальные платежи. Если хоть один из них уклоняется от этого, то это считается нарушение закона. В обязанности входит обязательно оповещение владельцев о своем намерении распорядиться имуществом. Права владения у всех хозяев одинаковые.

Долевая собственность предполагает наличие не только прав, но и обязанностей владельцев.

К обязанностям долевых собственников относят:

  • Своевременная уплата ежегодного имущественного налога;
  • Оплата коммунальных платежей пропорционально долевому участию каждого лица;
  • Оповещение остальных совладельцев о планируемых сделках со своей долей (сдача в аренду, дарение, залоговое обеспечение); распоряжение своей долей, не ущемляя права пользования площадью остальными собственниками.

Основания возникновения

Среди оснований возникновения общедолевой собственности граждан выделяют:

  • договоры дарения, ренты, купли-продажи, мены либо другой сделки;
  • соглашение о долевой собственности на квартиру;
  • наследование права по закону или по завещанию;
  • участие в долевом строительстве;
  • приватизацию жилья, принадлежащего государству;
  • признание права по решению суда.

Как следует из ст. 30 Жилищного кодекса РФ, все владельцы квартиры должны распоряжаться жильем в соответствии с назначением и пределами его применения.

Кроме перечисленных сделок, право общедолевой собственности устанавливает и брачный договор, заключенный согласно требованиям ст.41 Семейного кодекса РФ. В этом документе прописываются условия владения имуществом, которое уже нажито или только планируется в будущем.

Много спорных вопросов возникает при наследовании приватизированной квартиры несколькими гражданами. Правопреемниками по завещанию могут быть любые граждане, даже если между ними нет кровных связей, а по закону – только родные, в соответствии с установленной ГК РФ очередностью.

Права собственников

Какие права и обязанности есть у собственников при долевой собственности на квартиру? Права владельцев такого жилого помещения закреплены в ст. 209 Гражданского кодекса России. Среди них:

  • распоряжаться недвижимым объектом – сюда входит совершение сделок по обмену, продаже и аренде помещения;

  • эксплуатировать свои владения;

  • владеть имуществом, на которое у гражданина есть право.

Без оглядки на иных собственников распоряжаться имуществом у совладельца не удастся. Полноправно и без одобрения иных лиц недвижимостью вправе распоряжаться только единоличный владелец.

Поэтому порядок пользования квартирой, которая находится в долевой собственности, предполагает запрет нарушений прав иных собственников. Прежде чем совершать действия, которые входят в круг прав совладельца жилого помещения, он обязан получить письменное согласие других хозяев.

В случае, когда разрешение взято не было, совершенные по отношению к недвижимости действия могут считаться неправомерными. Это касается и ситуаций, когда один из совладельцев дал отказ на совершение определенных действий другому лицу.

Предлагаем ознакомиться  Приказ Министерства здравоохранения РФ от 1 ноября 2012 г. № 572н "Об утверждении Порядка оказания медицинской помощи по профилю «акушерство и гинекология (за исключением использования вспомогательных репродуктивных технологий)»" || Стандарт оснащения кабинета узи приказ

Как упоминалось выше, части, не определенные законом или соглашением, считаются равными. Таким образом, в квартире на двух собственников каждый станет владельцем ½ части, на трех – 1/3 и так далее. Такое распределение может быть оспорено любым из участников в случае:

  • изменения состава собственников квартиры;
  • выполнения неотделимых улучшений имущества за свой счет.

Изменение долей происходит на основании соглашения между владельцами либо по решению суда.

Выделение доли в натуре

Регистрация права собственности на долю не отличается от процедуры оформления прав на иную недвижимость. Ст. 42 Закона РФ от 13.07.2015 № 218 «О государственной регистрации недвижимости» определяет, как оформить долевую собственность на квартиру.

Право регистрируется на основании заявления переданного:

  • лично,
  • почтой,
  • в электронном виде.

К заявлению прилагаются правоустанавливающие документы и основания для перехода прав.

Ст. 252 ГК РФ оговаривает возможность раздела квартиры, находящейся в общедолевой собственности. Самый простой способ – это соглашение сторон, которое определяет:

  • размер доли каждого владельца;
  • права и обязанности в отношении:
    • своей части квартиры,
    • имущества других собственников;
  • порядок рассмотрения разногласий и внесение изменений в договор.

Зафиксировав раздел квартиры на доли документально, все совладельцы должны подписать договор и заверить его у нотариуса. После этого право собственности регистрируется в Росреестре.

Если соглашение о способе и условиях раздела не достигнуто, спор рассматривает суд. В этом случае один либо все собственники подают заявление на разделение долей квартиры.

Суд может устанавливать обязанность по денежной выплате в следующих случаях :

  • доля собственника незначительна и не может быть выделена;
  • участник не имеет существенного интереса в эксплуатации квартиры;
  • выдел доли невозможен без несоразмерного ущерба квартире.

После получения компенсации собственник теряет право на владение имуществом.

Поскольку нажитое в браке имущество является совместным, соглашение о выделении супружеской доли подписывается только после ее предварительного определения. Квартира делится в равных частях, если иное не предусматривает закон либо брачный договор.

Выделить долю квартиры одному из собственников в натуре можно только в том случае, если технические характеристики жилья предполагают такую возможность. Основным из условий является изоляции части квартиры. К дополнительным требованиям относят наличие отдельного входа, своего санузла и кухни.

Имущество в виде долей возникает при реализации гражданских прав в следующих ситуациях:

  • Наследование по завещанию или в качестве законного наследства;
  • Наследование по судебному решению;
  • Приватизация недвижимости;
  • Получение в дар;
  • Совместное строительство жилой/нежилой конструкции;
  • Совместная фермерская деятельность.

Определение размера долей производится согласно закону (в ситуации наследования) или согласно достигнутому соглашению. Если установить размер долей не представляется возможным, все собственники наделяются одинаковыми правами.

На дом и землю

Правовые аспекты, касающиеся дома и земли в собственности, устанавливаются согласно законодательству или по соглашению между владельцами. Когда имущественное право возникает между наследниками первой очереди, размер долей определяется равным, а объект распределяется по количеству наследников. Законом предусмотрено сохранение права не определять доли в общем владении.

Этот вид владения предусматривает возможность распоряжения земельным наделом двух и более лиц. Практика показывает, что землей могут владеть одновременно более сотни дольщиков. Как правило, речь идет о сельхозугодьях, права собственности на которые возникли после реорганизации колхозов.

На квартиру

Чаще всего, содольщиками квартиры становятся в результате приватизации, либо при покупке имущества супругами. Законом предусмотрена возможность оформления совместного имущества на квартиру в новостройке – несколько лиц, принимающих участие в финансировании строительства по договору, реализуют свои права на недвижимость в различных пропорциях.

При наличии в совместном владении квартиры возникает ряд сложностей при невыполнении одним из владельцев своих обязанностей.  При неоплате коммунальных платежей, у остальных дольщиков возникают проблемы с наличием задолженностей по ЖКХ. Выходом в данной ситуации является открытие нескольких лицевых счетов и отдельного выделения оплаты на нерадивого дольщика. Сделать это можно через суд.

Долевая собственность прекращается при разделе и выделе. Эти процедуры имеют свои особенности. Если выполняется раздел, то собственность прекращается для всех его хозяев. Выдел из общего имущества предполагает разные основания для выполнения обеих процедур. К примеру, раздел или выдел осуществляются по согласию всех хозяев. Но это выполняется по судебному решению.

Выдел выполняется по требованию кредиторов. В ст. 252 ГК РФ указано: раздел и выдел производится в натуральном выражении, если это соответствует нормам закона. Но при невозможности выполнить это владелец, который желает получить свою часть по разделу или выделу, имеет право на получение компенсации.

Права и обязанности собственников при долевой собственности на квартиру

В законе есть понятие совместного владения. Его особенностью считается то, что хозяева управляют имуществом, в нем отсутствуют доли. Владельцы могут договариваться по поводу пользования. Распоряжение возможно только при согласовании сделки друг с другом.

Но заключать сделки по поводу распоряжения активами может каждый собственник. Если же такие действия не будут согласованы, то процедура будет признана судом недействительной. При разделе и выделе необходимо определить доли каждого.

Имущество людей, которые состоят в браке, имеет свои особенности. В ст. 256 ГК ТФ указано, что совместным будет имущество, приобретенное после регистрации брака, если другие условия не обозначены в брачном соглашении.

Право распоряжения

Владельцы квартиры нередко заходят в тупик при распоряжении общедолевым имуществом, ведь условия должны удовлетворять каждого. Законодательно установлены следующие права дольщика:

Предлагаем ознакомиться  Покупка квартиры в другом городе в ипотеку: советы, возможные сложности, требования банков

  • определение и пересмотр размера своей доли;
  • выполнение ремонтных работ либо других улучшений в квартире;
  • распоряжение имуществом, не нарушающее интересов других участников;
  • получение денежной компенсации при отказе от своей доли;
  • выделение части в натуре.

Согласно ст. 246 ГК РФ, свои права при долевой собственности квартиры владелец реализует с согласия остальных участников. Получать его нужно для каждого пункта в отдельности либо на основании договора о распоряжении общим имуществом. В документе оговариваются:

  • условия проживания;
  • оплата коммунальных услуг и долгов;
  • выполнение ремонтных работ и других улучшений;
  • возможность продажи, дарения, мены долей;
  • преимущественное право покупки.

Условия могут дополняться в зависимости от требований жильцов. Если же владельцы не пришли к согласию, каждый из них имеет право обратиться в суд.

Общая совместная собственность на квартиру

Это случай, когда квартирой одновременно владеют два или несколько человек, причем их доли владения в общей собственности не определены, и считаются равными, другими словами это — общая собственность без определения долей.

Тогда все собственники указаны в Титуле / Выписке ЕГРН на квартиру и имеют одинаковые права на владение, пользование и распоряжение этой квартирой (ст. 253 ГК РФ).

При продаже квартиры все ее владельцы действуют совместно, выступая как один собственник, единой стороной Договора купли-продажи, и полученные от продажи деньги тоже должны поделить между собой поровну.

Совместная и долевая собственность на квартиру

Чаще всего, это случай совместной собственности супругов, или ситуация, когда квартира приватизировалась на всех членов семьи без определения долей. При этом, купить квартиру в совместную собственность на несколько человек (на родителей, детей и тещу, например) не получится. Только – в долевую. Режим совместной собственности предусмотрен (доступен)  только для супругов и для случаев приватизации квартиры на всех прописанных в ней жильцов.

Титул на квартиру при общей совместной собственности выдается один для всех правообладателей. Правда, с июля 2016 года Свидетельства о собственности перестали выдавать, но все прежние выданные Свидетельства-Титулы сохранили свою силу.

К участникам долевого владения земельным участком и домом относят:

  • граждан, оформивших совместно куплю-продажу объекта;
  • наследников по закону или завещанию;
  • владельцев много- и малоэтажных строений.

При долевой собственности на неделимое имущество каждый владелец получает право не на конкретную часть участка и дома, а на весь объект целиком. При этом собственники устанавливают регламент пользования домом и участком.

Ст. 253 ГК РФ определяет режим владения и распоряжения квартирой в общей совместной собственности. Пользование имуществом осуществляется участниками сообща на условиях:

  • устной договоренности;
  • сложившегося порядка;
  • молчаливого согласия всех собственников;
  • нотариально удостоверенного соглашения;
  • решения суда.

Любые сделки с квартирой в совместной собственности требуют согласия всех участников.

Долевая собственность при ипотеке

В соответствии со ст. 5 Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в ипотеку передается недвижимое имущество, право владения которым зарегистрировано в ЕГРН. К недвижимости в этом случае относятся и части жилых домов или квартир, состоящие из одной либо нескольких комнат.

Договор о передаче общедолевого имущества в залог заключается одновременно со всеми собственниками либо с одним из них при наличии письменного согласия остальных.

Продажа долей

Права и обязанности собственников долевой собственности зафиксированы законом. Хозяева имущества могут распоряжаться им. Часто проводятся сделки по продаже жилья. Чтобы продать всю квартиру, нужно разрешение всех хозяев. Это касается и случаев, если человек хочет передать жилье в залог. Причем согласие должны дать все – если кто-то не предоставляет разрешение, сделка не проводится.

Права по долевой собственности предполагают, что человек может распоряжаться своей частью по своему усмотрению. Но в этом случае могут появиться проблемы с определением фактической доли. Если есть часть в однокомнатной квартире, то тогда выделить ее будет сложно. Но если общая собственность оформлена на дом, где несколько квартир, то такая процедура будет реальной.

Получается, что для реализации объект должен быть делимым. Часто для процедуры выдела привлекают специалистов, которые помогут правильно выполнить это. Другим решением считается обращение в суд. Собственнику выдается то количество метров, которые необходимы для комфортного проживания. Например, суд может передать человеку комнату, а на ванную, кухню, прихожую предоставляется право пользования.

Если один из хозяев решил продать свою часть, то он должен оповестить об этом остальных владельцев в письменной форме. Месяц предоставляется на их решение. Стоимость должна быть такой же, которая озвучена при предоставлении документа. Если продать долю другим лицам без уведомления остальных хозяев, то такая сделка может быть оспорена. Тогда собственник возвращает деньги и получает свое имущество.

В соответствии со ст. 42 Закона РФ № 218, продажа квартиры либо долей, принадлежащих нескольким собственникам, оформляется письменно и удостоверяется нотариально. При заключении сделки взимается госпошлина исходя из суммы договора: 0,5 % стоимости имущества, но не менее 300 и не более 20 000 рублей.

Предлагаем ознакомиться  Сосед не пускает в коммунальную квартиру

К существенным условиям договора относят:

  • идентифицирующие характеристики квартиры и долей;
  • стоимость и порядок расчетов;
  • сроки освобождения жилого помещения.

Право собственности переходит к покупателю после регистрации договора купли-продажи в ЕГРН.

Обязательная доля при покупке жилья за маткапитал

Согласно Закону РФ от 29.12.2006 № 256 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», материнским капиталом можно распорядиться для улучшения жилищных условий. Ст. 10 предусматривает оформление приобретенного жилого помещения в общую собственность родителей и детей с определением долей по соглашению, отраженному в обязательстве.

Обязательство о выделении долей удостоверяется нотариусом и предоставляется в органы ПФ РФ при подаче заявления о распоряжении материнским капиталом.

Аренда

Права долевой собственности предполагают возможность сдать свою часть в аренду. Процедура выполняется с разрешения остальных хозяев. Но часто сделки проводятся с человеком, нашедшим арендатора. Но это считается неправомерным. Если человек все-таки сдал свою часть в аренду, остальные собственники могут выселить жильца.

Но для временного проживания никто не может запрещать вселять людей. Хоть недовольные хозяева могут обратиться в суд, но если дело будет выиграно, то решение действует в отношении определенных лиц, которые вселились по договору.

Земля

У граждан может быть долевая собственность на землю. Здесь действуют те же нормы закона, что и при другом имуществе. По ст. 244 ГК РФ общее владение появляется при неделимости объекта. Если участок в доле, то его можно распределить в натуральном виде.

По ст. 257 ГК РФ общее имущество фермеров является собственностью всех участников объединения. Но они могут договориться о распределении земли по соглашению. Долевая собственность на землю позволяет пользоваться ей так, как и другим имуществом.

Таким образом, владение долей имущества предполагает наличие прав и обязанностей. Все процедуры с собственностью следует выполнять на основе норм закона. Тогда сделки считаются официальными, поэтому не могут быть отменены.

Жилье в долевой собственности

Если выделить доли в натуре каждому собственнику невозможно, например, имеет место долевая собственность на однокомнатную квартиру, закон предлагает установить порядок пользования таким имуществом. В этом случае защищены права каждого собственника и не нарушаются интересы совладельцев.

При отсутствии согласия между участниками спор решается в судебном порядке. Каждый получит в пользование конкретную часть квартиры с сохранением права общедолевой собственности.

Как определить конкретную долю определенного гражданина? В общей долевой собственности части квартиры могут быть выделены по закону или соглашению сторон. По умолчанию, все части находятся в равных долях на каждого владельца.

Все граждане, являющиеся владельцами имущества, находящегося в общей собственности, могут обсудить свой вклад в недвижимый объект. Тем самым они могут выявить доли каждого владельца, на основании тех действий, которые были предприняты им в отношении имущества.

Среди таких действий также могут быть:

  • выделение денег на проведение капитального ремонта на недвижимом объекте;

  • замена старой сантехники на новое оборудование и т.д.

Такое решение должно быть выражено в письменном соглашении, которое обязан подписать каждый собственник. Только в таком случае решение может считаться принятым всеми гражданами и учитываться при разделе квартиры.

Например. В общей долевой собственности у трех человек находится квартира. Площадь этой недвижимости составляет 90 кв. м, чтобы воспользоваться своей долей в квартире, необходимо выделить каждую ее часть в натуре. Ведь тот факт, что она находится во владении трех человек, не означает, что у каждого из них 1/3 от площади во владении.

Если, например, квартиру в собственность они получили по завещанию, в котором наследодатель определил конкретную долю каждого из лиц, то опираться следует на данные, указанные в документе.

Обязанности владельцев

Согласно ст. 23 Налогового кодекса РФ, налогоплательщики обязаны сообщать в фискальные органы о наличии объектов недвижимости и уплачивать установленные платежи. Налог на недвижимость при долевой собственности в 2020 году уплачивается исходя из налоговой базы.

Согласно ст. 402 НК РФ база налогообложения объектов недвижимости определяется их кадастровой стоимостью, рассчитанной на основании Закона РФ от 03.07.2016 № 237 “О государственной кадастровой оценке”.

Налог уплачивают все собственники соразмерно долям один раз в год на основании налогового уведомления, полученного в бумажном либо электронном виде. Базовая ставка установлена ст. 406 НК РФ. Налог на квартиру составляет 0,1 % в отношении частей жилых домов, квартир и комнат.

Местные власти и муниципальные образования вправе самостоятельно устанавливать налоговые ставки для подведомственных территорий согласно рамкам, оговоренным в НК РФ:

  • до 300 000 руб. – до 1%;
  • свыше 300 000 руб. – от 1% до 3 %;
  • свыше 500 000 руб. – от 0,3% до 2%.

Если жилье приобретается в браке, супругам полагается налоговый вычет. Его размер не зависит от формы собственности. Сумму определяет налоговый орган на основании заявления, подписанного и мужем и женой.

Максимальный вычет, который может получить каждый из супругов, равен 2 000 000 рублей (260 000 рублей к возврату).

Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Права и обязанности собственников при долевой собственности на квартиру
Adblock detector