Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-68 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 500-27-29 (доб. 565, бесплатно)

ТСЖ или управляющая компания — плюсы и минусы, что лучше

Функции и цели УК и ТСЖ

Прежде, чем выбирать ТСЖ или УК, разберемся с основными функциями каждой. Функции что у управляющей компании, что у ТСЖ одинаковые, но вот цели все-таки отличаются. Основное призвание обеих организаций:

  • содержать в должном порядке дома и придомовые территории;
  • обеспечивать своевременное погашение счетов за коммунальные услуги;
  • осуществлять текущий ремонт, собирать средства на капитальный ремонт дома.

ТСЖ является организацией по управлению жильем некоммерческого характера. В нее входят люди, что живут в доме или нескольких домах, которые большинством положительных голосов после проведенного общего собрания жильцов объединились в ТСЖ. Чем отличается ТСЖ от управляющей компании:

  • содержание дома и прилегающих территорий в максимально хорошем состоянии;
  • совместная форма управления собственностью;
  • председателя выбирают на собрании большинством голосов;
  • организуется совет дома;
  • защита интересов жильцов.

Несмотря на то, что ТСЖ не относится к коммерческим организациям, ее при желании можно зарегистрировать как юридическое лицо.

Управляющая компания – сугубо коммерческая, сторонняя организация, которая сотрудничает с теми, кто поставляет коммунальные услуги. И ее учредители преследуют одну цель: получение прибыли, что открыто и подчеркнуто оговорено в уставе каждого УК.

Конечно, и ТСЖ в том числе может получать прибыль, например, от аренды помещений. Но в этом случае все доходы идут в копилку товарищества и расходуются на его нужды, тогда как УК стремится получать прибыль лишь в своих интересах, что порой приводит к откровенному злоупотреблению властью. Статистика показывает, что именно на управление УК приходится треть всех неплатежей по ЖКХ, которые чрезмерно завышают тарифы.

Какая форма содержания имущества многоквартирного жилого дома предпочтительнее?

Управляющие компании занимаются предоставлением услуг по эксплуатации дома профессионально, следовательно, с этим фактором и связанны основные достоинства УК:

  • хорошая материально-техническая база, возможность своевременно среагировать на внештатную ситуацию;
  • налажены отношения с подрядчиками и субподрядчиками, так что проблем с предоставлением коммунальных услуг не будет;
  • все возможные расчеты берет на себя бухгалтерия УК;
  • в штате УК работают профессиональные юристы, которые быстро реагируют на изменения в законодательстве и смогут отстаивать интересы жильцов в суде опираясь на свой опыт и практику.

Вместе с тем, УК имеют очевидные недостатки:

  • невозможность полостью проконтролировать расходы средств, есть вероятность хищений и злоупотреблений со стороны УК;
  • непрозрачная схема начисления квартплаты;
  • изменения в политике управления дома чаще всего происходят без ведома жильцов;
  • содержание дома на порядок хуже, так как один сотрудник (или бригада сотрудников) обычно обслуживает несколько объектов;
  • все дополнительные доходы уходят в собственность УК (за аренду, размещение рекламы и т.д.)

Однозначного ответа на вопрос о том, как лучше управлять домом (с помощью создания ТСЖ или найма управляющей компании) нет – всё зависит от конкретной ситуации.

Если дом не очень большой и на всё здание не находится управленца, готового заниматься решением всех вопросов, связанных с хозяйством жилого дома, то в этом случае собственникам помещений лучше нанять управляющую организацию.

Также, если в доме нет ни одного специалиста по жилищному законодательству, то лучшим решением в данном случае будет передача хозяйства управляющей компании.

Если в здании достаточно много помещений, которые можно сдать в аренду и получить с этого неплохой доход, то имеет смысл попытаться создать ТСЖ.

В случае, если в доме подобрался неплохо подкованный в юридическом плане коллектив собственников, готовый отстаивать свои права и интересы, создание ТСЖ видится лучшим вариантом управления данным зданием.

Предлагаем ознакомиться  Куда обратиться с жалобой на ЖКХ: самый действенный способ

Различия в деятельности

Помимо отличия в организации между УК и ТСЖ, существуют еще другие особенности для каждой из форм управления. Управляющая компания:

  • способна обслуживать множество домов в разных кварталах города и целые предприятия;
  • возникающие вопросы решаются председателем и советом;
  • сотрудники управляющего органа– профессионалы в своей области;
  • имеет материальную и техническую базу;
  • не заинтересована в снижении тарифов;
  • при заключении договора не считает обязательным, чтобы собственники жилья вникали в детали и особенности обслуживания.

Товарищество собственников жилья работает следующим образом:

  • в управлении находятся один или несколько домов, ограничено количество квартир;
  • принятие всех решений товариществом осуществляется только на общем собрании, на котором обязаны присутствовать более половины собственников, образующих совет дома;
  • отсутствует собственная техническая база, инструменты, зачастую – навыки в ремонтных работах;
  • заинтересовано в понижении тарифной ставки на коммунальные платежи;
  • призывает участников товарищества быть внимательными и неравнодушными к тому, что происходит на территории, управляемой им, вникания в подробности обслуживания и ведения дел.

На основе этой информации можно в общих чертах понять, что из себя представляет каждая конкретная форма управления жилым домом. Несмотря на множество отличий между организациями, цель управляющей компании с ТСЖ одна. Но для того, чтобы принять решения, какая из них подойдет именно вам, стоит подробно рассмотреть все плюсы и минусы каждой.

ТСЖ и УК имеют много различий:

  1. Размер. ТСЖ, как правило, обслуживает один дом. На балансе УК много различных объектов. Следовательно, правление ТСЖ может сфокусироваться на проблемам конкретного дома, тогда как УК будет перекладывать при необходимости ответственность за один дом на плечи жильцов другого.
  2. Форма управления. ТСЖ управляет коллективно. Председатель является выразителем мнения большинства, все его решения должны быть подкреплены протоколом общего собрания. В УК всё решается единолично директором организации.
  3. Способ расходования средств. ТСЖ самостоятельно распоряжается полученными деньгами: сколько заработано, столько и может быть потрачено на улучшение дома. Средства УК складываются в общий котел.
  4. Контроль. За председателем и членами правления ТСЖ имеется контроль со стороны ревизионной комиссии и общественного собрания. Деятельность УК, фактически, может проверить только прокуратура.

Таким образом, выбор формы управления дома зависит от самих жильцов. Если есть желание и возможность самостоятельно решать свои проблемы и непосредственно управлять домом, то можно и нужно создать ТСЖ. Если же в доме много нанимателей жилья, либо если нет активных жильцов, то остается только довериться УК.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

Нюансы при выборе формы управления многоквартирным домом

ТСЖ или управляющая компания — плюсы и минусы, что лучше

В случае, если в дом была приглашена управляющая компания, деятельность которой каким-то образом ущемляет интересы какого-либо собственника, то этот жилец имеет право собрать документы и подать жалобу в суд на решение общего собрания.

В том случае, если данному собственнику действительно был причинен вред, а также если голос собственника мог повлиять на результаты всего голосования, но по каким-либо причинам не был отдан или засчитан, то суд может отменить решение собрания и провести новое голосование.

При проведении общего голосования собственников с целью выбора управления домом нужно помнить, что жильцы, проживающие в доме, но не являющиеся в нём собственниками (например, съёмщики квартир), то такие граждане принимать участие в обсуждении вопроса не имеют права.

Товарищество собственников жилья

Некоторые эксперты в жилищной сфере полагают, что ТСЖ на данный момент является лучшей формой жилищного управления. И этому есть обоснованные и веские причины, так как товарищество имеет много плюсов. Преимущества ТСЖ перед управляющей компанией:

  • возможность управления имуществом, находящимся в собственности, с целью получения дополнительных средств на расходы товарищества, а именно совет дома может: сдавать в аренду, использовать подвалы и технические этажи, размещенать рекламу на фасадах;
  • принятие решений по возникающим вопросам на общем собрании жильцов путем голосования в кратчайшие сроки;
  • прозрачность всех финансовых операций: каждый участник ТСЖ имеет право ознакомиться с расходованием средств, попросив предоставить ему соответствующий отчет;
  • экономичность: возможность платить только за те услуги, которые необходимы, а не те, что вам навяжет та же УК. Например, если дом новый, то нет необходимости в переплате за уборку территории и вывоз мусора, сбор средств на ремонт;
  • согласование выбора подрядчиков и поставщиков услуг с членами ТСЖ.
Предлагаем ознакомиться  Арбитражный суд выносит решение или определение

Сказав о преимуществах, необходимо определить и недостатки:

  • некомпетентные люди в правлении и среди активистов ТСЖ. Эта проблема, пожалуй, является главной. Ведь председатель товарищества выбирается среди жильцов и участников организации, и зачастую помимо лидерских качеств никаких других необходимых навыков не имеет, что может осложнить ведение дел;
  • при возникновении задолженности у какого-либо из жильцов председателю необходимо ее распределить на остальных членов товарищества, так как собственного капитала ТСЖ нет, а значит, финансового кармана, из которого можно покрыть возникший долг во избежание приостановки услуг ЖКХ, нет;
  • существует вероятность повышенных цен на некоторые виды разовых работ в отличие от УК, так как у выполняющих ее подрядчиков нет заинтересованности в одиночном заказе;
  • ликвидация ТСЖ – длительный процесс, который также можно отнести к недостаткам.

Резюмируя, можно сказать, что ТСЖ – наиболее прозрачный способ управления домом для собственников квартир, что является основным плюсом. Ведь каждый из них понимает, куда именно и на что идут его деньги.

Какая форма управления лучше?

Однозначного ответа на этот вопрос нет. В зависимости от конкретной ситуации, жильцам может подойти и самостоятельное управление, и «списывание» всех забот на стороннюю компанию.

Преимущества ТСЖ перед управляющей компанией очевидны, если:

  1. Дом небольшой и его содержание не требует специфических знаний и создания большой рабочей группы.
  2. Жильцы хорошо знают друг друга и доверяют соседям, есть основания полагать, что каждый будет добросовестно исполнять свои обязанности по оплате коммунальных услуг.
  3. Большинство жильцов — собственники квартир, ведь если имеются наниматели социального жилья, то возникнут проблемы с администрацией.
  4. В доме живет активный председатель, готовый взять на себя все заботы по управлению домом (поскольку ТСЖ — некоммерческая организация, зарплата ему не полагается, следовательно, всё будет на добровольных началах).
  5. В доме имеются помещения, сдаваемые в аренду, либо на стенах размещаются рекламные блоки, что позволит ТСЖ получить дополнительный доход.

Обратите внимание! Если жильцы не хотят брать на себя излишнюю заботу по найму и отбору эксплуатационный компаний, заниматься перераспределением средств, а также если в доме много нанимателей социального жилья или обычных арендаторов — такому МКД лучше всего довериться профессиональной УК.

ТСЖ или управляющая компания — плюсы и минусы, что лучше

При выборе формы управления домом есть еще один вариант — можно образовать ТСЖ и нанять УК для осуществления основной работы.

ТСЖ от управляющей компании отличается в первую очередь своим некоммерческим характером и более простой организацией. Поскольку объединения жильцов не ставят перед собой цели получения доходов, то и смысла завышать расходы у них нет. Более того, при такой организации управление контролировать расходование средств гораздо проще.

Минусы товарищества собственников жилья заключаются в принятии на себя всех организационных вопросов, связанных с управлением дома. Фактически жильцы самостоятельно должны вести всю документацию, расчеты, договариваться с поставщиками услуг, отстаивать свои интересы при возникновении споров с ними. Для управления при такой форме нужно найти людей, готовых заниматься этими вопросами. К сожалению, они не всегда обладают необходимыми знаниями, опытом для этого.

Нередко возникают разногласия между самими жильцами дома, что делает эффективное управление практически невозможным. Кроме того, если часть жильцов не платит за оказываемые услуги, то лишиться тепла или света может весь дом. Само же ТСЖ не отвечает по обязательствам его членов.

Предлагаем ознакомиться  Реестр торговых знаков рф по названию

Итак, можно выделить следующие преимущества ТСЖ перед управляющей компанией:

  • некоммерческий характер;
  • личная заинтересованность жильцов в результат;
  • прозрачность расходования средств;
  • большая свобода в выборе контрагентов и расходовании средств.

Чем УК выгоднее ТСЖ

Одним из плюсов управляющих компаний является профессиональный характер деятельности. Эти компании создаются специально для осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами и их содержанию. Поэтому они обладают достаточными знаниями и опытом для работы в данной сфере, контактами с поставщиками нужных для обслуживания домов услуг.

ТСЖ или управляющая компания — плюсы и минусы, что лучше

Более того, эта деятельность лицензируемая. Преимущество этого способа управления и в том, что компании несут ответственность за свою деятельность перед собственниками. К их правоотношениям применимы и положения законодательства о защите прав потребителей. Если жильцы недовольны своей УК, то они могут отказаться от ее услуг и выбрать другую.

Минус УК заключается в коммерческой основе деятельности и зависимости от условий на данном рынке услуг. Их недостаток видится и в том, что деятельность и расходование средств УК сложнее проконтролировать. Действуют они в рамках заключенных договоров. И даже если в процессе их реализации у собственников возникло недовольство, то пересмотр их условий осуществляет только раз в год.

К достоинствам управляющих компаний перед ТСЖ можно отнести:

  • профессиональную основу деятельности;
  • наличие ответственности пред собственниками;
  • освобождение жильцов от решения всех вопросов по содержанию дома;
  • возможность отказаться от услуг УК.

Другие формы объединения жильцов

Жилищно-коммунальное хозяйство — это организационная структура, которая непосредственно обслуживает инфраструктуру дома.

В обязанности ЖКХ входит:

  • поставка горячей и холодной воды;
  • отопление;
  • обеспечение водоотвода (канализация);
  • проводение электричества;
  • уборка придомовой территории и подъездов;
  • организация уборки мусора;
  • обслуживание лифта.

Фактически ЖКХ (ЖЭУ, ЖРЭУ и т.д.) — одна из форм УК. Чаще всего ТСЖ нанимают какую-либо организацию ЖКХ для обслуживания дома, а само правление дома занимается контролем ее деятельности. Так что вопрос, что лучше — ЖКХ или ТСЖ, не совсем корректен, так как организации занимаются различными видами деятельности.

ЖСК — это жилищно-строительный кооператив. Обычно он образуется на стадии строительства домов, а впоследствии трансформируется в ТСЖ. Однако эта форма управления может сохраняться неопределенное время и после завершения строительства. Минимальное количество членов ЖСК — 5, максимальное — по количеству квартир в доме.

Важно! На стадии постройки дома и на первых порах после ввода его в эксплуатацию, лучшей формой управления будет именно ЖСК. Основное предназначение такой организации — завершить постройку дома и убедиться, что в его конструкции нет никаких недостатков.

Причины, по которым со временем, ЖСК лучше преобразовать в ТСЖ:

  1. Все доходы, полученые ЖСК, распределяются между его членами. Доходы ТСЖ остаются в организации и могут быть потрачены на обустройство дома.
  2. Полномочия ЖСК по обслуживанию дома меньше, чем у ТСЖ.
  3. Правление ЖСК может состоять из 5 человек, которые и принимают все решения без оглядки на остальных. Принятие решений в ТСЖ возможно только при получении более 50% голосов всех жильцов дома.

ТСН — это товарищество собственников недвижимости. Фактически это то же самое, что и ТСЖ, но в состав ТСН могут входить юридические лица и собственники нежилых помещений, а в составе ТСЖ могут быть только физические лица, т.е. жильцы.

Если в доме, например, на первом этаже расположены магазины или офисы и если в МКД на постоянной основе ведут работу юридические лица — для всех собственников будет удобнее создать ТСН. В таком случае будет меньше проблем при распределении платы за коммунальные услуги, при сборе средств за аренду, при урегулировании каких-либо конфликтов и т.д.

Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

ТСЖ или управляющая компания — плюсы и минусы, что лучше
Adblock detector