Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-68 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 500-27-29 (доб. 565, бесплатно)

Как оформить сделку с землй

Предварительные действия по подготовке ЗУ к продаже

Не забывайте, что участку требуется придать ухоженный товарный вид, что существенно увеличит его стоимость, следует установить его гражданско-правовые основания. Они устанавливаются путём подготовки требуемой документации. Продажу следует начинать, когда документация полностью готова. При её отсутствии или недостаче заинтересованные в приобретении надела покупатели, скорее всего, откажутся от повторного просмотра участка и сочтут действия продавцов заведомо недобросовестными.

Современный рынок недвижимости наполнен мошенническими схемами, которые проворачиваются за счёт отсутствия определённой документации. Впоследствии такие сделки признаются оспоримыми. Юридическим последствием становится реституция – аннулирование прав.

Главное – обеспечение участка правоустанавливающей документацией. Её не следует путать со свидетельством о праве собственности. В эту категорию входит один из документов, на основании которого возникло право собственности на землю:

  1. акт о выделе земель из муниципального фонда;
  2. свидетельство о принятии надела по наследству;
  3. договор имущественной сделки.

На основании одного из обозначенных оснований, владелец обязан был получить:

  1. свидетельство о праве собственности;
  2. кадастровый паспорт участка.

Как оформить сделку с землй

Эти бумаги выдают на основании правоустанавливающего документа, в момент регистрации права собственности.

Мы ответили на вопрос: какие документы нужны для продажи земельного участка, теперь поговорим о дополнительной документации.

Если земля выделялась в советский период на основании постоянного (бессрочного) пользования или пожизненно наследуемого владения, та акты, по которым ЗУ был выдан, являются правоустанавливающей документацией. Такие наделы продавать нельзя. Чтобы их продать, следует перевести вид имеющегося права в собственность. Для этого потребуется разрешение администрации и перерегистрация на основании выданного разрешения.

Кроме прочего, участок следует размежевать и установить границы с соседями. На самом деле при продаже земель Росреестр не требует обязательности межевания. Однако покупателей не привлекают неопределённые гражданские и имущественные права. Ведь только после проведённого межевания станет понятно, что приобретается именно обозначенный участок.

Геодезисты и кадастровый инженер проведут кадастровые работы, установят межевые знаки и согласуют границы участков с соседями.

Геодезическая компания выдаст папку с бумагами по межеванию, в который будут вложены межевой план участка с описанием и акты. Эту папку следует показывать покупателям в первую очередь, но брать с собой для проведения сделки не требуется.

Если на участке имеется возведённое или незавершённое капитальное строение – документация для купли продажи земельного участка на него предоставляется отдельно. Если его нет – следует взять справку о его отсутствии.

К имеющемуся пакету остаётся приложить кадастровую выписку из государственного кадастра недвижимости об отсутствии ареста и иных обременений. Если установлен сервитут – предоставить выписку о его наличии, что не помешает наделу участвовать в сделке.

Теперь участок готов к тому, чтобы его предоставить покупателям для просмотра.

Общие правила продажи земельных участков

Естественно, что продавцу требуется иметь в наличии гражданские паспорта РФ с пропиской, ксерокопии которых будут прилагаться к пакету документов.

Поиск покупателей начинают с обращения в риэлторскую компанию или самостоятельно размещают объявления в СМИ и на интернет порталах информационного содержания.

Если вас интересует купли-продажа дома с наделом, тогда вам следует прочитать

эту статью

. Если же вы не продаете, а покупаете участок, тогда ознакомьтесь с другим

нашим материалом

.

Для того чтобы знать как оформить купли продажу земельного участка, нужно определиться кто будет ей заниматься.

Если продажей занимается риелторская компания или посредник по доверенности, документы не стоит передавать для работы. Главное для представителя интересов покупателя – организовать просмотры. Пакет с готовыми бумагами следует показывать только в собственном присутствии. Лучше всего – снять копии, а оригиналы предоставлять только в случае необходимости.

Предлагаем ознакомиться  Пошаговая инструкция по продаже участка

К имеющимся документам целесообразно, но не обязательно, прилагать справку от независимого оценщика. Если справки нет, то цену следует устанавливать, ориентируясь:

  1. на стоимость аналогичных наделов;
  2. на рекомендации посредника или риелтора.

После того, как вопрос о покупке согласован в устной форме, следует соблюсти формальности, оформив договорённости предварительным договором купли-продажи земельного участка (ПДКП).

Какие нужны документы

Для составления ПДКП можно обратиться:

  • в риелторскую компанию;
  • к юристу.

По усмотрению сторон допустимо составить его самостоятельно, при соблюдении нормативов, предъявляемых к предварительным соглашениям. Заведомо следует обсудить способ предоставления гарантий, которые могут выражаться во внесении задатка. После внесения задатка при оформлении ПДКП, участок снимается с торгов и резервируется за покупателем на договорённых условиях.

Образец для скачивания: предварительный договор купли-продажи земельного участка

Владелец уже НЕ имеет права:

  1. передать ЗУ третьим лицам;
  2. изменить условия сделки купли продажи земельного участка;
  3. повысить стоимость надела.

Нарушив указанные положения, он обязан вернуть задаток, полученный им от покупателя, в двойном размере (ст.380, 381 ГК РФ). Если от продолжения проведения сделки откажется покупатель, уплаченный задаток остаётся у продавца. Эти нюансы следует внести отдельным пунктом в ПДКП, во избежание конфликтов и судебных разбирательств.

Если контрагенты не желают рисковать деньгами, они могут вносить аванс, который в случае расторжения сделки возвращается (ст.487 ГК РФ).

Заключение предварительного соглашения не является сделкой имущественного характера. Этот документ имеет краткосрочную юридическую силу только до момента подписания купчей. Никакие имущественные права на его основании не передаются.

Как оформить сделку с землй

Типовая форма договора купли продажи земельного участка

Зарезервировав участок, покупатель находит денежные средства, а продавец готовит переход собственности. Если деньги готовы, а серьёзных предварительных работ не требуется, купчая может составляться в любой удобный день, по усмотрению сторон. Как правило, срок становится более продолжительным, когда покупатели пользуются кредитными условиями оплаты ЗУ.

Где оформляют продажу земельного участка

В этом случае приходится дожидаться одобрения со стороны банка, которое может затянуться до 3 месяцев. Эти обстоятельства следует учесть заранее, так как существенным условием составление ПДКП является соблюдение сроков, при срыве которых:

  1. нарушителю назначаются штрафные санкции;
  2. заинтересованная сторона может затребовать залог в установленном размере;
  3. объект может сниматься с резервирования.

Гражданское законодательство относит земельные участки к объектам недвижимого имущества, что напрямую влияет на условия их продажи. Кроме того, нужно учитывать специальное правило – судьба земли и строения неразделимо, поэтому продажа земельного надела и объекта недвижимости должна происходить в рамках одной сделки.

Можно выделить общие требования к оформлению сделки продажи земли:

  • распоряжаться землей путем отчуждения иным лицам может только законный собственник, иные виды владения такую возможность исключают (например, арендатор может только пользоваться землей, но не продавать ее);
  • так как земля входит в состав недвижимости, все сделки должны проходить регистрационную процедуру в службе Росреестра, несоблюдение этого правила повлечет недействительность договора;
  • при переходе права собственности по договору купли-продажи сохраняется категория и вид разрешенного пользования земли, стороны не вправе самостоятельно изменять их без решения уполномоченных органов;
  • если отчуждаемый участок находится в долевой собственности, для его продажи потребуется удостоверение договора в нотариальной конторе.

Соблюдение эти правил, а также ряда иных требований законодательных актов, позволит оформить договор купли продажи земельного участка и избежать необоснованного отказа со стороны регистрирующих органов.

Оценка недвижимости

Продавец может самостоятельно правильно установить цену, ориентируясь на стоимость аналогичной недвижимости, выставленной на продажу. Информацию такого рода можно без труда найти, имея доступ к сети Интернет.

Более затратный вариант – обратиться к профессиональному оценщику: в этом случае владелец дома или получит официальный документ – Отчет об оценке, который включает не только характеристики объекта, но и анализ рынка.

При оценке рыночной стоимости дома с участком учитывают такие факторы, как:

  1. Местоположение: развитость инфраструктуры в районе, транспортная доступность, экологическая обстановка, близлежащие объекты.
  2. Площадь дома и площадь земельного участка.
  3. Материал, из которого построен дом.
  4. Наличие или отсутствие коммуникаций.
  5. Год постройки.
  6. Состояние дома.
  7. Внутренние улучшения.
  8. Наличие иных объектов на участке.
  9. Качество земли и т.д.
Предлагаем ознакомиться  Можно ли оформить больничный лист сразу после декрета если дети болеют

Куда обратиться

Где оформляют продажу земельного участка? В настоящее время регистрационные действия с объектами недвижимости осуществляются по правилам, предусмотренным Федеральным законом № 218-ФЗ. Эти нормативным актом определены и способы обращения граждан для оформления перехода права собственности:

  • непосредственное обращение с документами по сделке в территориальную службу Росреестра;
  • подача документации через учреждение Многофункционального центра;
  • оформление заявления на регистрацию в электронной форме через официальный портал госуслуг (для использования такого варианта обращения необходимо иметь верифицированный аккаунт на сайте).

Порядок проверки и регистрации документов в каждом из перечисленных случаев будет одинаков, однако обращение в отдел Росреестра позволит ускорить процедуру на два дня.

Какие нюансы могут возникать при обращении на регистрацию? В службе Росреестра будут проверять не только правильность оформления документов, но и полномочия продавца. В частности, может быть установлен запрет на продажу земли, если в рамках судебных или исполнительных процедур на участок был наложен арест.

После проведения регистрационной процедуры новому собственнику будет выдан надлежащий правоустанавливающий документ – выписка из госреестра ЕГРН. Если  в сделке участвовали два или более покупателя,  они приобретут участок на праве долевой собственности (размер долей будет зафиксирован в условиях договора).

Анализ правоустанавливающих документов

Анализ правоустанавливающих документов проводится с целью установления правомерности, владения, пользования и распоряжения собственниками.

Для сокращения сроков продажи и упрощения процедуры регистрации перехода прав желательно наличие у продавца всех документов, удостоверяющих право собственности. Если участок не зарегистрирован в Кадастровой Палате или дом является самовольной постройкой – желательно пройти процедуру регистрации. Это значительно упростит продажу недвижимости, к тому же отсутствие таких документов, как правило, негативно сказывается на стоимости недвижимости.

Удостоверяющим право собственности документом является свидетельство о праве собственности. Этот документ может отсутствовать: например, право собственности перешло к его настоящему владельцу до создания системы госрегистрации. Если право не было зарегистрировано, продавец может обратиться к Регистратору с правоустанавливающими документами:

  • купчая, договор дарения или мены, прошедшие госрегистрацию;
  • при приобретении недвижимого имущества по договору дарения необходима справка об уплате соответствующего налога;
  • если недвижимость перешла по наследству, помимо свидетельства о праве на наследство, необходима справка об уплате соответствующего налога;
  • если дом был построен: договор о предоставлении участка для целей строительства дома на праве частной собственности или договор о праве застройки, заключенный до 26.08.1948 г.) и регистрационное удостоверение.

Поскольку, в первую очередь, покупатель заинтересован в проверке чистоты сделки и отсутствии обременений на недвижимость, до принятия решения о приобретении недвижимого имущества необходимо запросить выписку из ЕГРП.

Регистрация

Законодательство обязывает регистрировать переход права на недвижимость при совершении сделки купли-продажи, в связи с этим договор подписывается, как минимум, в 3 экземплярах: по одному для каждой сторон и один – хранится у Регистратора.

Предлагаем ознакомиться  Наследство открыто но не оформлено

Документы для госрегистрации:

  • правоустанавливающие документы на оба объекта;
  • кадастровый план (техпаспорт) на дом и кадастровая выписка на землю;
  • договор купли-продажи с передаточным актом;
  • справка о лицах, зарегистрированных в доме;
  • квитанции об оплате пошлины.

Дополнительно могут потребоваться:

  • согласие супруга, заверенное у нотариуса;
  • разрешение или согласие органов опеки и попечительства;

С паспортом и с заявлением о госрегистрации обращаются обе стороны сделки. Процедура займет 10 рабочих дней.

Финансы

Если недвижимость находилась во владении у продавца менее трех лет – он обязан подать налоговою декларацию по форме 3-НДФЛ и уплатить налог по ставке 13%. В то же время он имеет право на налоговый вычет, но на сумму не более 1 000 000 рублей, или вправе сократить сумму налогооблагаемых доходов на сумму связанных с приобретением данного объекта недвижимости расходов.

Покупатель также вправе воспользоваться своим правом на имущественный вычет, не превышающий 2 000 000 руб. Не следует забывать, что собственник, коим становится покупатель, является плательщиком земельного налога и налога на имущество физических лиц.

Стоимость оценки объекта при обращении в специализированное агентство будет зависеть, как правило, от трудоемкости процесса удаленности объекта и составит не менее 6 000 рублей.

При обращении в банк для передачи денег – его услуги обойдутся от 12 рублей в день.

Проверка юридической чистоты сделки при обращении к юристам составит не менее 2 000 рублей. Если предусматривается полное сопровождение сделки, то стоимость такой услуги будет от 35 000 рублей.

Титульное страхование составит в среднем 0,3% от суммы страхования.

Для граждан госпошлина составит 6000 рублей (2000 рублей за регистрацию права на дом и 2000 – на землю, 2000 – регистрация договора); для юридических лиц: 66 000 рублей (по 22 000 тысячи за объект, 22 000 – за регистрацию договора).

Получение выписки из ЕГРП на бумаге обойдется в 200 рублей для граждан и 600 рублей для организаций.

Подводные камни

Не оформлено право собственности на дом или земельный участок. Продавец может владеть землей не на праве собственности, а на праве, например, пожизненно наследуемого дарения.

Дом может оказаться самовольной постройкой, которую впоследствии будет довольно сложно оформить надлежащим образом.

Поддельная доверенность. При совершении сделки, когда действует доверенное лицо, необходимо обратиться к нотариусу, который выписывал доверенность, чтобы убедиться, что она не была отозвана. Стоит также убедиться, что лицо, выписавшее доверенность, дееспособное. Не лишним будет убедиться, что собственник вообще жив.

Если дом был продан без согласия зарегистрированных в нем лиц, сделка может быть оспорена в судебном порядке. Однако, в этом случае спасением может стать страхование риска утраты права собственности, конечно, если покупатель позаботился об этом заблаговременно.

Перед продажей дома рекомендуется провести профессиональную оценку недвижимости и привести в порядок документы на имущество, завершить регистрацию прав на участок и на дом.

При совершении сделки следует произвести тщательную проверку документов, целесообразным будет обращение к юристам. Однако, не стоит забывать, что 100% гарантию на юридическую чистоту сделки не могут дать и профессионалы, поэтому для покупателя нелишним будет обращение в страховую компанию.

Самым надежным способом передачи денежных средств является помещение денег в банковскую ячейку: во-первых, при передаче денег присутствуют свидетели, во-вторых, банк обеспечивает надежное хранение средств, в-третьих, банк дает дополнительные возможности для пересчета и проверки подлинности банкнот. Акт-прием передачи подписывается только после завершения расчетов.

Завершающим этапом станет регистрация договора и перехода прав на недвижимость.

Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Как оформить сделку с землй
Adblock detector