Обоснование корректировок при оценке недвижимости

Типы поправок на отличительные характеристики при оценке стоимости земли

После установления стоимости единицы сравнения или стоимости базо­вого
участка есть возможность определить стоимости отдельных земельных участков,
внося необходимые поправки на их отличительные характеристи­ки. К числу
таких характеристик относятся размер, форма и топографические особенности.

Эти необходимые при оценке земли поправки можно разбить на следую­щие
категории: 1) поправки на глубину участка; 2) другие поправки на размеры; 3)
поправки на неправильность формы; 4) поправки на влияние углового расположения;
5) поправки на относительное расположение учас­тка и др.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

100 х 13 175 = 1317,5 тыс.руб.,

при этом стоимость участка размером 100 х 200 метров будет больше 1317,5 тыс.
руб., но меньше простого удвоения 1317,5 тыс. руб.

Таблицы глубины дают возможность внесения поправок в стоимость метра
протяженности фронтальной границы участков нестандартной глубины. Они
показывают, что стоимость метра протяженности фронтальной границы растет с
увеличением глубины, но более медленным темпом. Таблицы глубины построены на
принципе вклада, который подразумевает, что стоимость какой-либо отличительной
характеристики измеряется той долей, которую она привносит в стоимость объекта в
целом.

Таблицы глубины, как правило, состоят из двух колонок — глубины и
коэффициента глубины. Последний представляет собой показатель, который при
умножении на него стандартной стоимости метра протяженности фронтальной границы
(в нашем примере 13 175 руб.) дает стоимость метра протяженности фронтальной
границы землевладения с указанной глубиной. Табл.

16 представляет собой образец
таблицы глубины. Стандартной глубине в 100 метров соответствует коэффициент
глубины 100%. С увеличением глубины и коэффициенты глубины растут, но не так
быстро. Например, коэффициенты для глубины 150, 200 и 250 метров составляют 114,
121 и 123% соответственно (после этой величины коэффициенты изменяются совсем
незначительно).

Таблица 16

Образец таблицы глубины (стандартная глубина = 100
метров)

1 – 40		41 – 80		81 – 120		121 – 160		161 – 400
Глубина	%	Глубина	%	Глубина	%	Глубина	%	Глубина	%
1	7	41	66	81	92	121	106	161	116
2	9	42	67	82	92	122	107	162	117
З	11	43	67	83	93	123	107	163	117
4	13	44	68	84	93	124	107	164	117

Продолжение таблицы 16

5	14		45		69		85		94		125		108		165		117
6	17		46		70		86		94		126		108		166		117
7	19		47		71		87		95		127		108		167		117
8	21		48		71		88		95		128		108		168		118
9	23		49		72		89		96		129		109		169		118
10	25		50		73		90		96		130		109		170		118
11	27		51		74		91		96		131		109		175		118
12	29		52		75		92		97		132		109		180		119
13	31		53		75		93		97		133		109		185		120
14	33		54		76		94		98		134		109		190		120
15	35		55		77		95		98		135		109		195		121
16	37		56		78		96		98		136		110		200		121
17	38		57		78		97		99		137		110		205		121
18	40		58		79		98		99		138		110		210		121
19	41		59		79		99		100		139		112		215		121
20	43		60		80		100		100		140		112		220		122
21	44		61		81		101		100		141		112		225		122
22	46		62		81		102		101		142		112		230		122
23	47		63		82		103		101		143		113		235		122
24	49		64		82		104		101		144		113		240		123
25	50		65		83		105		101		145		113		250		123
26	51		66		84		106		102		146		113		260		124
27	52		67		84		107		102		147		114		270		124
28	53		68		85		108		102		148		114		280		125
29	54		69		85		109		103		149		114		290		125
30	55		70		86		110		103		150		114		300		126
31		56		71		87		111		103		151		114		310		126
32		57		72		87		112		103		152		115		320		127
33		58		73		88		113		104		153		115		330		127
34		59		74		88		114		104		154		115		340		128
35		60		75		89		115		104		155		115		350		128
36		61		76		89		116		105		156		115		360		129
37		62		77		90		117		105		157		116		370		129
38		63		78		90		118		105		158		116		380		130
39		64		79		91		119		106		159		116		390		130
40	65		80		91		120		106		160		116		400		131

110 х 10,85 х 1,12 = 1336,72 тыс. руб.

Величины коэффициентов глубины должны быть основаны на анализе рынка.
Значения их можно получить, нанося на график цены продаж на протяженности
фронтальной границы в зависимости от глубины и затем прочерчивая плавную кривую
по полученным точкам. Вероятно, зависимость не будет линейной, так что следует
избегать применения тех статистических методов, которые предусматривают линейную
зависимость. Участки, используемые в анализе продаж, либо должны иметь
характеристики, либо их следует привести к таким характеристикам.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertisetr

Иногда в построении таблиц глу­бины применяют эмпирический ме­тод,
т.н. «правило 4 – 3 – 2 – 1».

Таблица 17

«Правило 4 – 3 – 2 – 1»

Глубины, %	Стоимости, %
Первые 25 Вторые 25 Третьи 25 Четвёртые 25	40 30 20 10

Как показано в табл. 17, это правило подразумевает, что на первые 25% глубины
падает 40% стоимости, на вторые 25% – 30% стоимости, на третьи 25% – 20%
стоимости и на последние 25% – 10% стоимости участка. Хотя это правило иногда и
полезно, в большинстве случаев таблицы глубины следует строить на основании
анализа данных рынка.

Коэффициенты глубины для разных категорий зонирования часто сильно отличаются
друг от друга. В некоторых случаях стоимость земли растет или уменьшается
пропорционально глубине. Это характерно для участков промышленной застройки,
сельскохозяйственных угодий и некоторых вариантов коммерческого использования
земельных участков, в частности участков под торговые центры.

Другие поправки на размер. Когда оценка земли основана не на
протяжен­ности фронтальной границы, поправки на размер участка можно
определять и вносить в стоимость землевладений таким же образом, как это
делалось в случае поправок на глубину участка. Например, если единицей
сравнения является квадратный метр площади, строится кривая зависимости цены
продажи квадратного метра от площади в квадратных метрах.

Если в каче­стве
единицы сравнения используется площадка или участок или же в тех случаях, когда
применяется метод базового участка, возможно, потребуется внесение поправок на
«избыточную» площадь или на участки недостаточного размера. Как и в случае
таблиц глубины, требуется, чтобы размер (или диапазон разме­ра) стандартной
площадки или базового участка был заранее точно определен.

Неправильность формы. В любой юрисдикции должны быть
руководства для оценки стоимости участков треугольной или любой другой
неправильной формы. Вообще, при одинаковой площади и протяженности фронтальной
границы треугольный участок оценивается ниже, чем участок прямоугольный, из-за
неудобств при проведении строительных работ и эксплуатации.

Иногда используемое
при оценке участков треугольной формы эмпирическое правило выглядит как «правило
65 – 35». Как показано на рис. 4, это правило подразумевает, что стоимость
треугольного участка с основанием по фронту улицы будет составлять
приблизительно 65% от стоимости участка прямоугольной формы с такой же
протяженностью фронтальной границы и глубиной.

35 % стоимости

65 % стоимости

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrighttr

Улица

Улица

Рис. 4. «Правило 65 – 35»

Рис.4. «Правило 65 – 35»

Соответственно стоимость треугольного участка в том случае, когда на главной
улице находится его вершина, составит 35% от стоимости участка прямоугольной
формы.

100 Часть С 50

Часть В 50

Часть А 50

А = 4340 х 200 х 0,73 = 633,64 тыс. руб.

В = 4340 х 150 х (1,00 – 0,73) = 175,77 тыс. руб.

С = 4340 х 50 х (1,14 – 1,00) = 30,38 тыс. руб

Итого: 839,79 тыс. руб

Рис. 5а. Разбивка участка параллельно границе, идущей вдоль
улицы

Часть
Часть

100 Часть А 100

Рис. 5б. Разбивка участка перпендикулярно границе, идущей
вдоль улицы

А = 4340 х 100 = 434 тыс. руб.

В = 4340 х 25 х 0,35 = 37,975 тыс. руб

С = 4340 х 25 х 0,35 = 37,975 тыс. руб

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetytr

Итого: 509,95 тыс. руб

100 х 15,5 тыс. руб. х 0,65 = 1007,5 тыс. руб.

Трапециевидные и другие неправильной формы участки можно оценивать двояко.
Во-первых, участок можно разделить рядом линий, параллельных фронтальной
границе. Часть участка в пределах каждого интервала приводится к прямоугольнику
и оценивается по таблице глубины участка. Общая стоимость участка складывается
из стоимостей, рассчитанных для каждой части.

Во-вторых, можно разделить участок
рядом линий, перпендикулярных фронтальной границе; цель такого деления будет
заключаться в дроблении участка на ряд прямоугольников и треугольников. Общая
стоимость будет складываться из стоимостей отдельных частей. На рис. 5 приведен
расчет стоимости участков с использованием каждого из этих приемов;

стоимость
метра протяженности фронтальной границы принята равной 4340 тыс. руб., расчеты
произведены по данным таблицы глубины (см. табл. 16). Стоимость треугольных
сегментов определена по «правилу 65—35» (рис. 4). В обоих случаях требуется
набор тщательно составленных карт участков. Кроме того, вынесение правильного
суждения здесь во многом зависит от опыта производящего оценку специалиста.

Пример расчета поправки на местоположение в оценке недвижимости

Характе-ристики	Оцениваемый объект	Аналоги
		1	2	3	4	5
Местоположение Поправка на местоположение	Центр, ул. Черны-шевского	Центр, ул. Пугачева	ул. Муромская 11%	ул. Малеева 5,3%	ул. Малеева 5,3%	Центр, пр.Ле-нина

П 2ан = 10000/9000 – 1 = 0,11 или
11%

П 3ан = 10000/9500 – 1 = 0,053 или 5,3%

П 4ан = 10000/9500 – 1 = 0,053 или 5,3%

В основе экспертного метода расчета и внесения
поправок лежит субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько
оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Экспертный метод
расчета и внесения поправок обычно используются, когда невозможно рассчитать
достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных
различиях.

Пример.

https://www.youtube.com/watch?v=ytdev

Были выявлены аналоги для оцениваемого объекта недвижимости,
время продажи аналогов и оцениваемого объекта различалось. По данным парных
продаж поправка не могла быть выявлена методом парных продаж, т.к. цены
увеличивались в диапазоне 10-30% в год, однако парных продаж объектов,
подходящих для расчета поправок не было выявлено.

На основе рыночных данных было взято среднее значение роста
цен в данном сегменте рынка недвижимости (на уровне 20% в год), и в соответствии
с этим значением были рассчитаны поправки с учетом временной разницы в продажах
оцениваемого объекта и аналога.

Таблица 5.2.Пример определения
величины поправки на время продажи

Характе-ристики	Оцениваемый объект	Аналоги
		1	2	3	4	5
Время продажи Поправка на время продажи	Апрель 2010г.	Январь 2010г. 4,7%	Апрель 2010г.	Октябрь 2009г. 9,5%	Апрель 2009г. 20%	Апрель 2010г.

Пвр пр = (1 ?Iцен)(tоц –
tан) – 1, (5.3)

где Пвр пр – поправка на время продажи;

?Iцен – годовой темп прироста цен на данном
сегменте рынка;

tоц – tан – промежуток времени в годах, который прошел с
момента продажи аналога до даты проведения оценки. Можно получить и
положительное и отрицательное значение данного промежутка, что и будет являться
показателем степени в формуле.

В данном сегменте цены растут на 20% в год.

П 1ан = (1 0,2)0,25 – 1 = 0,047
или 4,7%

П 3ан = (1 0,2)0,5 – 1 = 0,095 или
9,5%

П 4ан = (1 0,2)1 – 1 = 0,2 или
20%

Статистические методы. Суть статистических методов
состоит в проведении корреляционно-регрессионного анализа, который подразумевает
допустимую формализацию зависимости между изменениями цен объектов недвижимости
и изменениями каких-либо его характеристик. Данный метод достаточно
трудоемок.

Пример.

Необходимо определить величину поправки при оценке рыночной
стоимости земельного участка, расположенного в 30 км от МКАД по Ленинградскому
шоссе. В качестве аналогов были выбраны земельные участки, расположенные вблизи
от Ленинградского шоссе.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorstr

Используя информацию о продажах аналогичных земельных
участков, был проведен корреляционно-регрессионный анализ и была выявлена
линейная зависимость цены 1 сотки земельного участка (V сотки) и удаленности от
города (L).

V сотки = – 120,75?L 14970,78, рублей

L – расстояние до МКАД, км

Таким образом, можно определить величину корректировки на
удаленность от города, исходя из существующей зависимости изменения цен продаж в
зависимости от изменения расстояния до города.

Пуд.гор. =?V сотки = f (?L) = – 120,75? ?L

?L = Lоц – Lан,

Lоц – расстояние до города оцениваемого объекта;

Lан – расстояние до города от аналога.

Таблица 5.3.

Пример расчета поправки на удаленность от города в оценке недвижимости

Характе-ристики	Оцениваемый объект	Аналоги
		1	2	3	4	5
Удаленность от города Поправка на удаленность от города	30км от МКАД.	45км от МКАД. 1 181	30км от МКАД.	30км от МКАД.	20км от МКАД. – 1208	50км от МКАД. 2415

П 1ан = (– 120,75)?(30 – 45) =
1 181,25 руб.

П 4ан = (– 120,75)?(30 – 20) = – 1207,5
руб.

П 5ан = (– 120,75)?(30 – 50) = 2415,0
руб.

В данном случае была рассчитаны величины поправки, которая
является стоимостной, вносимой к единице сравнения (1 сотке земельного
участка).

Стоимостной метод.

https://www.youtube.com/watch?v=upload

Стоимостной метод расчета величины корректировки (поправки)
состоит в определении затрат, связанных с изменением характеристики элемента
сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки.

Пример.

Оценивается объект коммерческой недвижимости (офис), были
подобраны аналоги, среди которых был объект, у которого проведенный ремонт
стоимостью 9500 рублей/кв.м.

Стоимость ремонта и составляет величину корректировки,
рассчитанная таким образом поправка на состояние объекта является стоимостной,
применяемой к единице сравнения аналога (1 кв.м.)

Таблица 5.4.

Характе-ристики	Оцениваемый объект	Аналоги
		1	2	3	4
Состояние объекта Поправка на состояние объекта	Требует проведения косметического ремонта	треб. косм. ремонт	проведен косм. ремонт -9500 руб.	треб. косм. ремонт	треб. косм. ремонт

1. Первыми вносятся стоимостные корректировки, вносимые к
цене аналога в целом (например, поправка на наличие движимого имущества)

2. Затем вносятся процентные поправки.

3. Затем вносятся денежные поправки, вносимые к единице
сравнения аналога.

Когда по всем сравниваемым объектам скорректированные цены
различаются, требуется согласование полученных значений. В этой связи
формулируется следующее правило выбора значения скорректированной цены продажи:
в качестве базиса рыночной стоимости оцениваемого объекта выбирается итоговая
скорректированная цена продажи сравниваемого объекта (либо объектов), по
которому минимально либо абсолютное итоговое значение корректировок, либо
количество корректировок.

Удельный вес может быть рассчитан на основании количества
внесенных поправок, так как каждая внесенная поправка снижает точность
расчетов. Поэтому наиболее близким аналогам, к которым было внесено минимальное
значение поправок, нужно присваивать наибольший удельный вес.

Уд.вес = ,
(5.5.)

где Уд.вес – удельный вес полученного значения
скорректированной цены единицы сравнения аналога;

ni- количество внесенных поправок в
стоимость i-ого сопоставимого объекта, изменивших его стоимость.

https://www.youtube.com/watch?v=ytabouttr

Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина будет
являться в большинстве случаев итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого
объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном
случае.

Метод сравнения продаж может быть осуществлен с помощью
методов корреляционно-регрессионного анализа. Наиболее часто используемыми
являются метод парной корреляции (однофакторные зависимости) и метод
множественной корреляции (многофакторные зависимости).

Формализация реальных зависимостей всегда связана с
упрощениями. Поэтому в процессе анализа должно быть выявлено соответствие
полученной модели реальной зависимости, должны быть найдены пути улучшения
модели и определены возможности практической реализации достигнутых
результатов.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpress

Корреляционно-регрессионный анализ наиболее востребован при
массовой оценке объектов недвижимости.