Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-68 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 500-27-29 (доб. 565, бесплатно)

Обоснование корректировок при оценке недвижимости

Типы поправок на отличительные характеристики при оценке стоимости земли

После установления стоимости единицы сравнения или стоимости базо­вого
участка есть возможность определить стоимости отдельных земельных участков,
внося необходимые поправки на их отличительные характеристи­ки. К числу
таких характеристик относятся размер, форма и топографические особенности.

Эти необходимые при оценке земли поправки можно разбить на следую­щие
категории: 1) поправки на глубину участка; 2) другие поправки на размеры; 3)
поправки на неправильность формы; 4) поправки на влияние углового расположения;
5) поправки на относительное расположение учас­тка и др.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

100 х 13 175 = 1317,5 тыс.руб.,

при этом стоимость участка размером 100 х 200 метров будет больше 1317,5 тыс.
руб., но меньше простого удвоения 1317,5 тыс. руб.

Таблицы глубины дают возможность внесения поправок в стоимость метра
протяженности фронтальной границы участков нестандартной глубины. Они
показывают, что стоимость метра протяженности фронтальной границы растет с
увеличением глубины, но более медленным темпом. Таблицы глубины построены на
принципе вклада, который подразумевает, что стоимость какой-либо отличительной
характеристики измеряется той долей, которую она привносит в стоимость объекта в
целом.

Таблицы глубины, как правило, состоят из двух колонок — глубины и
коэффициента глубины. Последний представляет собой показатель, который при
умножении на него стандартной стоимости метра протяженности фронтальной границы
(в нашем примере 13 175 руб.) дает стоимость метра протяженности фронтальной
границы землевладения с указанной глубиной. Табл.

16 представляет собой образец
таблицы глубины. Стандартной глубине в 100 метров соответствует коэффициент
глубины 100%. С увеличением глубины и коэффициенты глубины растут, но не так
быстро. Например, коэффициенты для глубины 150, 200 и 250 метров составляют 114,
121 и 123% соответственно (после этой величины коэффициенты изменяются совсем
незначительно).

Таблица 16

Обоснование корректировок при оценке недвижимости

Образец таблицы глубины (стандартная глубина = 100
метров)

1 – 40

41 – 80

81 – 120

121 – 160

161 – 400

Глубина

%

Глубина

%

Глубина

%

Глубина

%

Глубина

%

1

7

41

66

81

92

121

106

161

116

2

9

42

67

82

92

122

107

162

117

З

11

43

67

83

93

123

107

163

117

4

13

44

68

84

93

124

107

164

117

Продолжение таблицы 16

5

14

45

69

85

94

125

108

165

117

6

17

46

70

86

94

126

108

166

117

7

19

47

71

87

95

127

108

167

117

8

21

48

71

88

95

128

108

168

118

9

23

49

72

89

96

129

109

169

118

10

25

50

73

90

96

130

109

170

118

11

27

51

74

91

96

131

109

175

118

12

29

52

75

92

97

132

109

180

119

13

31

53

75

93

97

133

109

185

120

14

33

54

76

94

98

134

109

190

120

15

35

55

77

95

98

135

109

195

121

16

37

56

78

96

98

136

110

200

121

17

38

57

78

97

99

137

110

205

121

18

40

58

79

98

99

138

110

210

121

19

41

59

79

99

100

139

112

215

121

20

43

60

80

100

100

140

112

220

122

21

44

61

81

101

100

141

112

225

122

22

46

62

81

102

101

142

112

230

122

23

47

63

82

103

101

143

113

235

122

24

49

64

82

104

101

144

113

240

123

25

50

65

83

105

101

145

113

250

123

26

51

66

84

106

102

146

113

260

124

27

52

67

84

107

102

147

114

270

124

28

53

68

85

108

102

148

114

280

125

29

54

69

85

109

103

149

114

290

125

30

55

70

86

110

103

150

114

300

126

31

56

71

87

111

103

151

114

310

126

32

57

72

87

112

103

152

115

320

127

33

58

73

88

113

104

153

115

330

127

34

59

74

88

114

104

154

115

340

128

35

60

75

89

115

104

155

115

350

128

36

61

76

89

116

105

156

115

360

129

37

62

77

90

117

105

157

116

370

129

38

63

78

90

118

105

158

116

380

130

39

64

79

91

119

106

159

116

390

130

40

65

80

91

120

106

160

116

400

131

Предлагаем ознакомиться  Как оформить машину по наследству документы оценка и переоформление

110 х 10,85 х 1,12 = 1336,72 тыс. руб.

Величины коэффициентов глубины должны быть основаны на анализе рынка.
Значения их можно получить, нанося на график цены продаж на протяженности
фронтальной границы в зависимости от глубины и затем прочерчивая плавную кривую
по полученным точкам. Вероятно, зависимость не будет линейной, так что следует
избегать применения тех статистических методов, которые предусматривают линейную
зависимость. Участки, используемые в анализе продаж, либо должны иметь
характеристики, либо их следует привести к таким характеристикам.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertisetr

Иногда в построении таблиц глу­бины применяют эмпирический ме­тод,
т.н. «правило 4 – 3 – 2 – 1».

Таблица 17

«Правило 4 – 3 – 2 – 1»

Глубины, %

Стоимости, %

Первые 25

Вторые 25

Третьи 25

Четвёртые 25

40

30

20

10

Обоснование корректировок при оценке недвижимости

Как показано в табл. 17, это правило подразумевает, что на первые 25% глубины
падает 40% стоимости, на вторые 25% – 30% стоимости, на третьи 25% – 20%
стоимости и на последние 25% – 10% стоимости участка. Хотя это правило иногда и
полезно, в большинстве случаев таблицы глубины следует строить на основании
анализа данных рынка.

Коэффициенты глубины для разных категорий зонирования часто сильно отличаются
друг от друга. В некоторых случаях стоимость земли растет или уменьшается
пропорционально глубине. Это характерно для участков промышленной застройки,
сельскохозяйственных угодий и некоторых вариантов коммерческого использования
земельных участков, в частности участков под торговые центры.

Другие поправки на размер. Когда оценка земли основана не на
протяжен­ности фронтальной границы, поправки на размер участка можно
определять и вносить в стоимость землевладений таким же образом, как это
делалось в случае поправок на глубину участка. Например, если единицей
сравнения является квадратный метр площади, строится кривая зависимости цены
продажи квадратного метра от площади в квадратных метрах.

Если в каче­стве
единицы сравнения используется площадка или участок или же в тех случаях, когда
применяется метод базового участка, возможно, потребуется внесение поправок на
«избыточную» площадь или на участки недостаточного размера. Как и в случае
таблиц глубины, требуется, чтобы размер (или диапазон разме­ра) стандартной
площадки или базового участка был заранее точно определен.

Неправильность формы. В любой юрисдикции должны быть
руководства для оценки стоимости участков треугольной или любой другой
неправильной формы. Вообще, при одинаковой площади и протяженности фронтальной
границы треугольный участок оценивается ниже, чем участок прямоугольный, из-за
неудобств при проведении строительных работ и эксплуатации.

Иногда используемое
при оценке участков треугольной формы эмпирическое правило выглядит как «правило
65 – 35». Как показано на рис. 4, это правило подразумевает, что стоимость
треугольного участка с основанием по фронту улицы будет составлять
приблизительно 65% от стоимости участка прямоугольной формы с такой же
протяженностью фронтальной границы и глубиной.

35 % стоимости

65 % стоимости

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrighttr

Улица

Улица

Рис. 4. «Правило 65 – 35»

Рис.4. «Правило 65 – 35»

Соответственно стоимость треугольного участка в том случае, когда на главной
улице находится его вершина, составит 35% от стоимости участка прямоугольной
формы.

Предлагаем ознакомиться  Доверительное управление недвижимостью договор образец

100 Часть С 50

Часть В 50

Часть А 50

А = 4340 х 200 х 0,73 = 633,64 тыс. руб.

В = 4340 х 150 х (1,00 – 0,73) = 175,77 тыс. руб.

С = 4340 х 50 х (1,14 – 1,00) = 30,38 тыс. руб

Итого: 839,79 тыс. руб

Рис. 5а. Разбивка участка параллельно границе, идущей вдоль
улицы

Часть
Часть

100 Часть А 100

Рис. 5б. Разбивка участка перпендикулярно границе, идущей
вдоль улицы

А = 4340 х 100 = 434 тыс. руб.

В = 4340 х 25 х 0,35 = 37,975 тыс. руб

Обоснование корректировок при оценке недвижимости

С = 4340 х 25 х 0,35 = 37,975 тыс. руб

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetytr

Итого: 509,95 тыс. руб

100 х 15,5 тыс. руб. х 0,65 = 1007,5 тыс. руб.

Трапециевидные и другие неправильной формы участки можно оценивать двояко.
Во-первых, участок можно разделить рядом линий, параллельных фронтальной
границе. Часть участка в пределах каждого интервала приводится к прямоугольнику
и оценивается по таблице глубины участка. Общая стоимость участка складывается
из стоимостей, рассчитанных для каждой части.

Во-вторых, можно разделить участок
рядом линий, перпендикулярных фронтальной границе; цель такого деления будет
заключаться в дроблении участка на ряд прямоугольников и треугольников. Общая
стоимость будет складываться из стоимостей отдельных частей. На рис. 5 приведен
расчет стоимости участков с использованием каждого из этих приемов;

стоимость
метра протяженности фронтальной границы принята равной 4340 тыс. руб., расчеты
произведены по данным таблицы глубины (см. табл. 16). Стоимость треугольных
сегментов определена по «правилу 65—35» (рис. 4). В обоих случаях требуется
набор тщательно составленных карт участков. Кроме того, вынесение правильного
суждения здесь во многом зависит от опыта производящего оценку специалиста.

Пример расчета поправки на местоположение в оценке недвижимости

Характе-ристики

Оцениваемый объект

Аналоги

1

2

3

4

5

Местоположение

Поправка на местоположение

Центр,

ул. Черны-шевского

Центр, ул. Пугачева

ул. Муромская

11%

ул. Малеева

5,3%

ул. Малеева

5,3%

Центр, пр.Ле-нина

П 2ан = 10000/9000 – 1 = 0,11 или
11%

П 3ан = 10000/9500 – 1 = 0,053 или 5,3%

П 4ан = 10000/9500 – 1 = 0,053 или 5,3%

Обоснование корректировок при оценке недвижимости

В основе экспертного метода расчета и внесения
поправок лежит субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько
оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Экспертный метод
расчета и внесения поправок обычно используются, когда невозможно рассчитать
достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных
различиях.

Пример.

https://www.youtube.com/watch?v=ytdev

Были выявлены аналоги для оцениваемого объекта недвижимости,
время продажи аналогов и оцениваемого объекта различалось. По данным парных
продаж поправка не могла быть выявлена методом парных продаж, т.к. цены
увеличивались в диапазоне 10-30% в год, однако парных продаж объектов,
подходящих для расчета поправок не было выявлено.

На основе рыночных данных было взято среднее значение роста
цен в данном сегменте рынка недвижимости (на уровне 20% в год), и в соответствии
с этим значением были рассчитаны поправки с учетом временной разницы в продажах
оцениваемого объекта и аналога.

Таблица 5.2.Пример определения
величины поправки на время продажи

Характе-ристики

Оцениваемый объект

Аналоги

1

2

3

4

5

Время продажи

Поправка на время продажи

Апрель 2010г.

Январь 2010г.

4,7%

Апрель 2010г.

Октябрь 2009г.

9,5%

Апрель 2009г.

20%

Апрель 2010г.

Пвр пр = (1 ?Iцен)(tоц –
tан) – 1, (5.3)

где Пвр пр – поправка на время продажи;

?Iцен – годовой темп прироста цен на данном
сегменте рынка;

tоц – tан – промежуток времени в годах, который прошел с
момента продажи аналога до даты проведения оценки. Можно получить и
положительное и отрицательное значение данного промежутка, что и будет являться
показателем степени в формуле.

Обоснование корректировок при оценке недвижимости

В данном сегменте цены растут на 20% в год.

П 1ан = (1 0,2)0,25 – 1 = 0,047
или 4,7%

П 3ан = (1 0,2)0,5 – 1 = 0,095 или
9,5%

П 4ан = (1 0,2)1 – 1 = 0,2 или
20%

Статистические методы. Суть статистических методов
состоит в проведении корреляционно-регрессионного анализа, который подразумевает
допустимую формализацию зависимости между изменениями цен объектов недвижимости
и изменениями каких-либо его характеристик. Данный метод достаточно
трудоемок.

Предлагаем ознакомиться  Методы определения физического износа при оценке стоимости недвижимости

Пример.

Необходимо определить величину поправки при оценке рыночной
стоимости земельного участка, расположенного в 30 км от МКАД по Ленинградскому
шоссе. В качестве аналогов были выбраны земельные участки, расположенные вблизи
от Ленинградского шоссе.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorstr

Используя информацию о продажах аналогичных земельных
участков, был проведен корреляционно-регрессионный анализ и была выявлена
линейная зависимость цены 1 сотки земельного участка (V сотки) и удаленности от
города (L).

Обоснование корректировок при оценке недвижимости

V сотки = – 120,75?L 14970,78, рублей

L – расстояние до МКАД, км

Таким образом, можно определить величину корректировки на
удаленность от города, исходя из существующей зависимости изменения цен продаж в
зависимости от изменения расстояния до города.

Пуд.гор. =?V сотки = f (?L) = – 120,75? ?L

?L = Lоц – Lан,

Lоц – расстояние до города оцениваемого объекта;

Lан – расстояние до города от аналога.

Таблица 5.3.

Пример расчета поправки на удаленность от города в оценке недвижимости

Характе-ристики

Оцениваемый объект

Аналоги

1

2

3

4

5

Удаленность от города

Поправка на удаленность от города

30км от МКАД.

45км от МКАД.

1 181

30км от МКАД.

30км от МКАД.

20км от МКАД.

1208

50км от МКАД.


2415

П 1ан = (– 120,75)?(30 – 45) =
1 181,25 руб.

П 4ан = (– 120,75)?(30 – 20) = – 1207,5
руб.

Обоснование корректировок при оценке недвижимости

П 5ан = (– 120,75)?(30 – 50) = 2415,0
руб.

В данном случае была рассчитаны величины поправки, которая
является стоимостной, вносимой к единице сравнения (1 сотке земельного
участка).

Стоимостной метод.

https://www.youtube.com/watch?v=upload

Стоимостной метод расчета величины корректировки (поправки)
состоит в определении затрат, связанных с изменением характеристики элемента
сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки.

Пример.

Оценивается объект коммерческой недвижимости (офис), были
подобраны аналоги, среди которых был объект, у которого проведенный ремонт
стоимостью 9500 рублей/кв.м.

Стоимость ремонта и составляет величину корректировки,
рассчитанная таким образом поправка на состояние объекта является стоимостной,
применяемой к единице сравнения аналога (1 кв.м.)

Таблица 5.4.

Характе-ристики

Оцениваемый объект

Аналоги

1

2

3

4

Состояние объекта

Поправка на состояние объекта

Требует проведения косметического ремонта

треб. косм. ремонт

проведен косм. ремонт

-9500 руб.

треб. косм. ремонт

треб. косм. ремонт

1. Первыми вносятся стоимостные корректировки, вносимые к
цене аналога в целом (например, поправка на наличие движимого имущества)

2. Затем вносятся процентные поправки.

3. Затем вносятся денежные поправки, вносимые к единице
сравнения аналога.

Когда по всем сравниваемым объектам скорректированные цены
различаются, требуется согласование полученных значений. В этой связи
формулируется следующее правило выбора значения скорректированной цены продажи:
в качестве базиса рыночной стоимости оцениваемого объекта выбирается итоговая
скорректированная цена продажи сравниваемого объекта (либо объектов), по
которому минимально либо абсолютное итоговое значение корректировок, либо
количество корректировок.

Удельный вес может быть рассчитан на основании количества
внесенных поправок, так как каждая внесенная поправка снижает точность
расчетов. Поэтому наиболее близким аналогам, к которым было внесено минимальное
значение поправок, нужно присваивать наибольший удельный вес.

Уд.вес = ,
(5.5.)

где Уд.вес – удельный вес полученного значения
скорректированной цены единицы сравнения аналога;

ni- количество внесенных поправок в
стоимость i-ого сопоставимого объекта, изменивших его стоимость.

https://www.youtube.com/watch?v=ytabouttr

Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина будет
являться в большинстве случаев итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого
объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном
случае.

Метод сравнения продаж может быть осуществлен с помощью
методов корреляционно-регрессионного анализа. Наиболее часто используемыми
являются метод парной корреляции (однофакторные зависимости) и метод
множественной корреляции (многофакторные зависимости).

Формализация реальных зависимостей всегда связана с
упрощениями. Поэтому в процессе анализа должно быть выявлено соответствие
полученной модели реальной зависимости, должны быть найдены пути улучшения
модели и определены возможности практической реализации достигнутых
результатов.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpress

Корреляционно-регрессионный анализ наиболее востребован при
массовой оценке объектов недвижимости.

Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Обоснование корректировок при оценке недвижимости
Adblock detector