Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-68 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 500-27-29 (доб. 565, бесплатно)

Корректировка на расстояние от мкад

Пример.. Необходимо определить величину поправки при оценке рыночной стоимости земельного участка, расположенного в 30 км от МКАД по Ленинградскому шоссе

Характе-ристики Оцениваемый объект Аналоги
1 2 3 4 5
Удаленность от городаПоправка на удаленность от города 30км от МКАД. 45км от МКАД. 1 181 30км от МКАД. 30км от МКАД. 20км от МКАД.– 1208 50км от МКАД. 2415

П 1ан= (– 120,75)٠(30– 45) = 1 181,25 руб.

П 4ан= (– 120,75)٠(30– 20) = – 1207,5 руб.

П 5ан= (– 120,75)٠(30– 50) = 2415,0 руб.

В данном случаебыла рассчитаны величины поправки,которая является стоимостной, вносимойк единице сравнения (1 сотке земельногоучастка).

Стоимостнойметод.

Стоимостной методрасчета величины корректировки (поправки)состоит в определении затрат, связанныхс изменением характеристики элементасравнения, по которому аналог отличаетсяот объекта оценки.

Пример.

Оценивается объекткоммерческой недвижимости (офис), былиподобраны аналоги, среди которых былобъект, у которого проведенный ремонтстоимостью 9500 рублей/кв.м.

Таблица 5.4.

Характе-ристики Оцениваемый объект Аналоги
1 2 3 4
Состояние объектаПоправка на состояние объекта Требует проведения косметического ремонта треб. косм. ремонт проведен косм. ремонт-9500 руб. треб. косм. ремонт треб. косм. ремонт

1. Первыми вносятсястоимостные корректировки, вносимые кцене аналога в целом (например, поправкана наличие движимого имущества)

2. Затем вносятсяпроцентные поправки.

3. Затем вносятсяденежные поправки, вносимые к единицесравнения аналога.

Когда по всемсравниваемым объектам скорректированныецены различаются, требуется согласованиеполученных значений.

В этой связиформулируется следующее правило выборазначения скорректированной цены продажи:в качестве базиса рыночной стоимостиоцениваемого объекта выбирается итоговаяскорректированная цена продажисравниваемого объекта (либо объектов),по которому минимально либо абсолютноеитоговое значение корректировок, либоколичество корректировок.

Уд.вес = , (5.5.)

где Уд.вес –удельный вес полученного значенияскорректированной цены единицы сравненияаналога;

ni -количествовнесенных поправок в стоимость i-огосопоставимого объекта,изменивших его стоимость.

Рассчитаннаяоценщиком средневзвешенная величинабудет являться в большинстве случаевитоговой вероятной ценой продажиоцениваемого объекта, которая можетбыть округлена в допустимых пределахв каждом конкретном случае.

Формализацияреальных зависимостей всегда связанас упрощениями. Поэтому в процессе анализадолжно быть выявлено соответствиеполученной модели реальной зависимости,должны быть найдены пути улучшениямодели и определены возможностипрактической реализации достигнутыхрезультатов.

Корреляционно-регрессионныйанализ наиболее востребован при массовойоценке объектов недвижимости.

Корректировка на расстояние от мкад

Стоимостной метод.

Пример.

Необходимо определить величину поправки при оценке рыночной стоимости земельного участка, расположенного в 30 км от МКАД по Ленинградскому шоссе. В качестве аналогов были выбраны земельные участки, расположенные вблизи от Ленинградского шоссе.

Используя информацию о продажах аналогичных земельных участков, был проведен корреляционно-регрессионный анализ и была выявлена линейная зависимость цены 1 сотки земельного участка (V сотки) и удаленности от города (L).

V сотки = – 120,75٠L 14970,78, рублей

L – расстояние до МКАД, км

Таким образом, можно определить величину корректировки на удаленность от города, исходя из существующей зависимости изменения цен продаж в зависимости от изменения расстояния до города.

Предлагаем ознакомиться  По земельному участку проходят красные линии

Пуд.гор. =∆V сотки = f (∆L) = – 120,75٠ ∆L

∆L = Lоц – Lан,

Lоц – расстояние до города оцениваемого объекта;

Lан – расстояние до города от аналога.

Корректировка на расстояние от мкад

Таблица 5.3.

Характе-ристики Оцениваемый объект Аналоги
Удаленность от города   Поправка на удаленность от города 30км от МКАД. 45км от МКАД. 1 181 30км от МКАД. 30км от МКАД. 20км от МКАД. – 1208 50км от МКАД. 2415

П 1ан = (– 120,75)٠(30 – 45) = 1 181,25 руб.

П 4ан = (– 120,75)٠(30 – 20) = – 1207,5 руб.

П 5ан = (– 120,75)٠(30 – 50) = 2415,0 руб.

В данном случае была рассчитаны величины поправки, которая является стоимостной, вносимой к единице сравнения (1 сотке земельного участка).

Стоимостной метод расчета величины корректировки (поправки) состоит в определении затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки.

Оценивается объект коммерческой недвижимости (офис), были подобраны аналоги, среди которых был объект, у которого проведенный ремонт стоимостью 9500 рублей/кв.м.

Корректировка на расстояние от мкад

Таблица 5.4.

Характе-ристики Оцениваемый объект Аналоги
Состояние объекта   Поправка на состояние объекта Требует проведения косметического ремонта треб. косм. ремонт проведен косм. ремонт -9500 руб. треб. косм. ремонт треб. косм. ремонт

1. Первыми вносятся стоимостные корректировки, вносимые к цене аналога в целом (например, поправка на наличие движимого имущества)

2. Затем вносятся процентные поправки.

3. Затем вносятся денежные поправки, вносимые к единице сравнения аналога.

Когда по всем сравниваемым объектам скорректированные цены различаются, требуется согласование полученных значений.

В этой связи формулируется следующее правило выбора значения скорректированной цены продажи: в качестве базиса рыночной стоимости оцениваемого объекта выбирается итоговая скорректированная цена продажи сравниваемого объекта (либо объектов), по которому минимально либо абсолютное итоговое значение корректировок, либо количество корректировок.

Уд.вес = , (5.5.)

где Уд.вес – удельный вес полученного значения скорректированной цены единицы сравнения аналога;

ni – количество внесенных поправок в стоимость i-ого сопоставимого объекта, изменивших его стоимость.

Корректировка на расстояние от мкад

Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина будет являться в большинстве случаев итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае.

Метод сравнения продаж может быть осуществлен с помощью методов корреляционно-регрессионного анализа. Наиболее часто используемыми являются метод парной корреляции (однофакторные зависимости) и метод множественной корреляции (многофакторные зависимости).

Формализация реальных зависимостей всегда связана с упрощениями. Поэтому в процессе анализа должно быть выявлено соответствие полученной модели реальной зависимости, должны быть найдены пути улучшения модели и определены возможности практической реализации достигнутых результатов.

Рыночная стоимость (ставка аренды) объекта коммерческой недвижимости формируется под влиянием множества факторов, одним из которых является удаленность от метро.

Предлагаем ознакомиться  Исходный общеконтурный земельный участок

Стоимость коммерческих объектов, а также ставок аренды зависит от удаленности от метро, чем ближе объект недвижимости расположен относительно станции метро, тем дороже его стоимость (арендная ставка).

Если стоимость жилых объектов повышает не только существующая станция метро, но и запланированная, то стоимость коммерческих объектов (арендных ставок) повышает только уже существующая станция метро, так как собственнику (арендатору) оно нужно здесь и сейчас.

Для построения зависимостей подбирались помещения схожие по всем основным параметрам (назначению, классу, местоположению – в одном районе, площадью, физическому состоянию), отличающиеся только по удаленности от метро.

Корректировка на расстояние от мкад

Рисунок 1.

Рисунок 2.

Рисунок 3.

Рисунок 4.

Рисунок 5.

Корректировка на местоположение для Московской области. Выпуск 1

Перейти к списку корректировок

Экономический научный журнал «Оценка инвестиций»Справочник типовых рыночных корректировок для рынка недвижимости г. Москвы и Московской области

Выпуск №1

Корректировка на расстояние от мкад

Автор – Барамзин Н.К.Под редакцией –  к.э.н. Лекаркиной Н.К.Дата выпуска – 2019 г.Период применения корректировки –  01.01.2018 г. и более ранние периодыРегион применения: Московская областьОбласть  применения – для коммерческой недвижимости и земельных участков

Возможность модификации – допускается

Расположение объектов в городах Московской области существенно влияет на их стоимость. Фактически это учет престижности и востребованности недвижимости в том или ином городе, оценка его удаленности от г.

Москвы и других центров притяжения, численности населения и общая оценка рынка недвижимости в городе, а также учет ряда неочевидных характеристик локаций, таких как инженерная и социальная инфраструктура и другие, которые в совокупности оказывают значительное влияние на рынок недвижимости. 

Местоположение объектов недвижимости в Московской области, может определяться с использованием следующих данных:

  • удаленность от Московской кольцевой автомобильной дороги (МКАД);
  • принадлежностью к административному образованию;
  • другие формы выделения значимости территориальных локаций.  

Для расчета корректировки на местоположение используются различные методы и аналитические данные: метод парных продаж; данные аналитических агентств; метод ранжирования факторов; метод соотношения кадастровых стоимостей и др. Применение того или иного метода обосновывается оценщиком в каждом конкретном случае в зависимости от особенностей сегмента рынка объекта оценки и характеристик оцениваемого объекта.

Для определения корректировки на местоположение для условий Московской области автором были разработаны Ценовые индексы, соответствующие местоположению крупных городов Московской области (далее ЦИГ – ценовой индекс города), сформированные в процессе аналитической работы с базами данных недвижимости различных типов.

Корректировка на расстояние от мкад

Индексы городов отражают ценовую характеристику приближенной к конкретному городу Московской области. Ценовые индексы представлены ниже в табл. 1. В табл. 2 и табл. 3 приведены аналогичные индексам ЦИГ значения ценовых индексов на МКАД г. Москвы с учетом территориальных особенностей (выделены направления и сектора).

Предлагаем ознакомиться  Как правильно оформить жалобу на учителя

Для введения корректировки на местоположение выбирается индекс городов, в которых расположены объект оценки и объекты аналоги, в случае если объекты расположены на удалении от городов, указанных в табл.

3, автор рекомендует выбирать ближайший к объекту оценки или объектам аналогам город Московский области (для этого следует использовать картографические сервисы и измерять расстояние до центра города в режиме построения маршрута личным автотранспортом).

Москвы, то целесообразно принимать значений ЦИГ на пересечении ближайшей крупной автомобильной дороги и МКАД. Если объект оценки или объекты аналоги расположены в одном городе Московской области – корректировка по данной методологии не вводится.

Рекомендуемая схема применения корректировки на местоположение на основе индексов.

  1. Выбирается индекс ближайшей к объекту оценки и к объектам аналогам города Московской области из табл. 1 (табл 2,3).
  2. Рассчитывается корректировка по формуле:

Kиг = Иоо ÷ Иоа, где

Kисм – корректировка на местоположение по индексу города Московской области;Иоо – индекс ближайшего города Московской области к объекту оценки;Иоа – индекс ближайшего города Московской области к объекту аналогу.

Таблица 1

Ценовые индексы городов Московской области (ЦИГ)

Алфавитный указательНаименование городаИндекс города
А Апрелевка 0,78
Б Балашиха 0,81
В Видное 0,92
Воскресенск 0,44
Д Дзержинский 0,91
Дмитров 0,64
Долгопрудный 0,97
Домодедово 0,78
Дубна 0,66
Е Егорьевск 0,40
Ж Железнодорожный 0,81
Жуковский 0,81
З Звенигород 0,71
И Ивантеевка 0,71
Истра 0,74
К Климовск 0,71
Клин 0,54
Коломна 0,54
Королев 0,86
Котельники 1,02
Красноармейск 0,58
Красногорск 1,00
Л Лобня 0,79
Лыткарино 0,80
Люберцы 0,94
М Мытищи 0,97
Н Наро-Фоминск 0,70
Нахабино 0,83
Ногинск 0,53
О Одинцово 0,91
Октябрьский 0,75
Орехово-Зуево 0,45
П Павловский Посад 0,48
Подольск 0,75
Пушкино 0,75
Р Раменское 0,72
Реутов 1,18
С Сергиев Посад 0,60
Серпухов 0,52
Солнечногорск 0,67
Ступино 0,62
Ф Фрязино 0,63
Фряново 0,49
Х Химки 1,03
Ч Черноголовка 0,51
Чехов 0,61
Ш Шатура 0,43
Щёлково 0,66
Э Электросталь 0,54
Электроугли 0,58

Корректировка на расстояние от мкад

Таблица 2

Ценовые индексы (ЦИГ) для г. Москвы на МКАД (по направлениям)

Наименование городаНаправленияИндекс города
Москва Северо-восток 1,21
Северо-запад 1,34
Юго-восток 1,12
Юго-запад 1,29

Таблица 3

Ценовые индексы (ЦИГ) для г. Москвы на МКАД (по секторам)

Наименование городаНаправленияИндекс города
Москва Сектор 1 (Волоколамское шоссе – Ярославское шоссе) 1,26
Сектор 2 (Щелковское шоссе – Варшавское шоссе) 1,12
Сектор 3 (Варшавское шоссе – Профсоюзная улица) 1,16
Сектор 4 (Киевское шоссе – Волоколамское шоссе) 1,44
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Корректировка на расстояние от мкад
Adblock detector