Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-68 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 500-27-29 (доб. 565, бесплатно)

Какие квартиры подходят под ипотеку на вторичном рынке

Требования к залоговым объектам недвижимости

Для начала стоит определиться с вопросом, почему некоторые объекты недвижимости подходят под ипотеку, а другие нет. Здесь все очевидно, ведь жилье на долгие годы остается в залоге у банка, до тех пор, пока заемщик полностью не выплатит ипотечный кредит. Соответственно, если рассмотреть вопрос с другой стороны, например, заемщик перестает платить по кредиту, значит, банк должен продать предмет залога, таким образом, чтобы покрыть свои убытки.

Местоположение дома

Немаловажным параметром оценки ликвидности имущества является его местоположение. Чтобы объяснить простыми словами, рассмотрим пример, если жилье находится в неблагополучном районе города, в отдаленном районе или пригороде, значит, в будущем банку будет его намного сложнее продать, при неплатежеспособности клиента.

Итак, рассмотрим ряд примеров домов, которые не подходят под ипотеку:

  • жилой дом не должен относиться к ветхому фонду и готовится к сносу;
  • неликвидным считается жилье, расположенное в одноэтажных или двухэтажных многоквартирных жилых домах;
  • банки крайне негативно относятся к кредитованию хрущевок, построенных из блоков либо панелей;
    менее охотно финансируется жилье, расположенное на первых и последних этажах, а также подвальных помещениях;
  • в глазах кредитора неликвидным жильем считаются квартиры, расположенные в малосемейках, общежитиях или коммунальных квартирах;
  • категорически не подходит под ипотеку квартиры в доме, предназначенном для реконструкции с расселением.

Каждое жилое строение имеет свой срок эксплуатации, соответственно, банку будет важно, чтобы этот износ не превышал 70% от общего срок эксплуатации здания. Если вы хотите узнать срок эксплуатации вашего жилого дома, то вы можете воспользоваться несколькими сервисами, в первую очередь, это сайты в интернете, где информация размещена без каких-либо дополнительных требований со стороны пользователя, в частности, к таким сайтам относится:

  • Википедия;
  • Где этот дом;
  • Дома Москвы и другие.

как выбрать подходящую квартиру под ипотеку

Но если вы интересуетесь вопросом срока эксплуатации своего жилого дома, то вы можете обратиться в Росреестр или БТИ. В Росреестр можно обратиться посредством официального сайта, здесь вам достаточно заплатить госпошлину в размере 150 рублей и отправить запрос. Ответ вам придет в электронном виде, то есть, на электронную почту вы получите электронный документ – технический паспорт.

В другом варианте вы можете обращаться в БТИ – это Бюро технической инвентаризации. Здесь вы должны лично прийти с документами и заказать технический паспорт. Правда, сроки изготовления здесь довольно длительные – один месяц. Стоимость такого паспорта от 800 до 900 рублей, но в любом случае если вы планируете купить жилье в ипотеку должны учесть еще один факт, что оно должно быть постройки старше 1970 года, все жилье, построенное до этих годов не подходит под ипотеку.

Здесь, конечно, параметров может быть довольно много, но банки крайне негативно относятся к жилью потенциально опасному для жильцов. Например, если фундамент или кровля выполнены из материалов, подвергающихся быстрому износу или выполнены из горючих материалов. То есть, простыми словами, если фундамент или кровли сделаны из дерева, то такое жилье не обладает высокими эксплуатационными качествами, также подкатегорию неликвидного жилья попадают дома, квартиры в которых оснащены газовыми колонками. Таким образом, в черный список жилья на вторичном рынке для банка попадают «сталинки» и «хрущевки».

Немаловажным фактором при оформлении ипотечного кредита является внутреннее оснащение жилого помещения, если говорить простыми словами, то жилье должно быть полностью пригодно для проживания и иметь все необходимые коммуникации для удовлетворения первичных потребностей жильцов. Что подразумевается под необходимыми коммуникациями:

  • холодное и горячее водоснабжение;
  • сантехнические приборы;
  • подключение к центральной системе отопления;
  • отопление во всех жилых комнатах;
  • наличие газовой или электрической плиты;
  • межкомнатные и входные двери;
  • напольные настенные и потолочные покрытия;
Предлагаем ознакомиться  Больничный по уходу за ребенком в 2020 году: до какого возраста дают, сколько дней и как оплачивается

Из всего вышесказанного можно сделать определенный вывод, что жилье должно соответствовать всем требованиям для комфортного проживания жильцов. Причем здесь нужно быть готовым к тому, что банк обязательно требует от своего клиента проведение экспертизы и оценки его стоимости.

Юридические аспекты

Наконец, стоит отметить, что далеко не все жилье подходит под ипотеку ведь есть ряд юридических тонкостей, которые учитываются банком в первую очередь чтобы купить жилье в ипотеку покупатель банковский клиент должен произвести за свой счет независимую экспертизу. Причем эксперта будет назначать финансовая организация, как правило, у каждого банка есть ряд аккредитованных компаний, занимающихся независимой оценкой недвижимости.

Кстати, при покупке квартиры нужно учесть еще один немаловажный факт, что некоторые продавцы занижают стоимость объекта недвижимости, если он находился в собственности менее 3 лет. В соответствии с налоговым законодательством в нашей страны продавец обязуется оплатить 13% от суммы свыше 1 млн рублей.

Последнее, на что обращает особое внимание банк – это перепланировка. Если предыдущие жильцы производили переустройство или перепланировку, то она должна быть узаконенной и отображаться в Техническом паспорте помещения. В противном случае, за неразрешенные изменения может быть наложен штраф. Кстати, такая сделка купли-продажи может вовсе сорваться в связи с не санкционными изменениями в технических характеристиках объекта недвижимости.

Выдавая ипотеку на покупку недвижимости, банк оценивает ее ликвидность. Дело в том, что зачастую покупаемая недвижимость выступает предметом залога для банка, гарантирующего своевременное погашение займа. Поэтому требуется, чтобы частный дом, приобретаемый в ипотеку, соответствовал некоторым характеристикам.

Какие квартиры подходят под ипотеку на вторичном рынке

Первая часть требований – технические характеристики. Дом не должен быть в аварийном состоянии, все его конструктивные части должны быть исправны. Желательно, чтобы у дома был бетонный, кирпичный или каменный фундамент. При этом износ жилища должен составлять не более 50%. То есть ветхая избушка, построенная в начале прошлого века, не годится.

Следующее важное требование – наличие коммуникаций и инфраструктуры. Банки часто требуют, чтобы к частному дому был круглогодичный подъезд, имелись необходимые для жизни коммуникации. Дом должен быть также благоустроенным: удобства на улице не подойдут.

Кроме того, кредитная организация предъявит требования и к земельному участку, так как купить отдельно дом без земельного надела невозможно. Должно быть проведено межевание участка, а его границы обозначены в документах. Значение имеет и категория земельного участка. Так, легче всего получить ипотеку на частичный дом, который построен на землях населенных пунктов с разрешенным использованием «для индивидуального жилищного строительства», «для ведения личного подсобного хозяйства» и т. д.

У банков, предоставляющих ипотечные средства на приобретение загородной недвижимости, требования к объекту довольно одинаковые. Земельный участок, дом и иные объекты капитального строительства должны быть поставлены на кадастровый учет. В жилом доме должны быть коммуникации: заведено отопление, водопровод и электричество. Кроме того, необходимо наличие соответствующих договоров с поставщиками услуг.

Сколько времени занимает купля-продажа квартиры?

Как проходит передача денег при покупке квартиры?

При принятии решения о предоставлении кредита на приобретение дома (или квартиры) банки оценивают свои риски и возможность возврата предоставленных денежных средств не только с точки зрения финансовых возможностей заемщиков, но и с точки зрения рентабельности сделки. Ведь возможно, что у заемщика не будет достаточно средств для выплаты кредита.

Дополнительно можно получить в БТИ информацию о возрасте строения

В этом случае банкам придется самим решать вопрос о продаже заложенного недвижимого имущества и возврате денежных средств. Поэтому на стадии проверки кредитные организации должны понимать, смогут ли они продать объект недвижимости, за какие деньги и в какие сроки в случае, если заемщик перестанет выплачивать кредит.

Предлагаем ознакомиться  Виды материальной ответственности в трудовом праве

При продаже индивидуального жилого дома основными критериями являются:

  • расположение дома в городе (относительно центра города, неблагоприятных районов, наличие развитой инфраструктуры);
  • состояние недвижимости (дом не должен быть аварийным или подлежать сносу);
  • качественные характеристики дома (материал и состояние стен, фундаментов, перекрытий, износ дома, планировка, состояние и обеспеченность инженерной инфраструктурой, этажность, качество отделки и инженерных систем, укомплектованность и качество сантехники);
  • наличие правоустанавливающих документов (отсутствие незаконных перепланировок, оформленный земельный участок, зарегистрированные и проживающие в доме, наличие несовершеннолетних детей).

Требования к залоговым объектам недвижимости

Местоположение дома

Как правило, требования являются идентичными в разных кредитных учреждениях. Однако могут немного изменяться условия в зависимости от особенностей самого заемщика, месторасположения квартиры, а также от некоторых других важных факторов.

Банки при рассмотрении заявки на получение ипотечного кредита оценивают место расположения многоквартирного дома. Учитывается, находится он в центре города или в пригороде. Важен и район. Наиболее часто отказы можно получить, в случае если объект располагается в неблагополучном районе, поскольку, если заемщик откажется от своих долговых обязательств, банку будет сложно продать такую недвижимость.

Какая квартира подходит для ипотечного займа, решает каждый банк самостоятельно, однако можно отметить некоторые наиболее часто встречающиеся и важные ограничения:

  • не допускается расположение жилья в ветхом доме или в строении, которое в скором времени будет снесено;не допускается расположение жилья в ветхом доме
  • нельзя, чтобы в доме было меньше трех этажей или квартира находилась в частном строении;
  • довольно часто заемщики получают отказы, в случае если квартира располагается в блочном здании или в «хрущевке»;
  • не допускается, чтобы дом был внесен в специальный список сооружений, которые в скором времени будут подвергаться реконструкции, в связи с чем все жильцы будут переселены;
  • нельзя, чтобы в доме располагалось общежитие или он относился к строениям гостиничного типа;
  • негативно относятся банки к квартирам, которые располагаются в цоколе, подвале или на техническом этаже.

Чтобы ответить на вопрос, какая квартира не подходит под ипотеку, можно изучить вышеуказанные условия. Узнать данные о том, будет ли строение снесено или подлежит расселению, очень просто. Для этого подается специальный запрос в администрацию города.

Узнать этот срок можно в строительном паспорте дома. Если отсутствует данный документ, то каждый человек может воспользоваться специальными сервисами, представленными в интернете. Там содержится полная информация о каждом доме.

Для получения сведений рекомендуется обращаться в Росреестр, поскольку на сайте этой организации содержится полная и точная информация о каждом строении. Там можно даже заказать технический паспорт дома. При этом не имеет значения, где именно располагается здание, данные имеются обо всех регионах страны.

Дополнительно можно получить в БТИ информацию о возрасте строения, для чего заказывается в этой организации технический паспорт сооружения. Делается этот документ на протяжении одного месяца, а за его создание придется заплатить примерно 900 рублей.

конструктивные особенности дома

После получения информации о том, когда были построены строения, исключаются все дома, возведенные раньше 1975 года. Некоторые банки и вовсе требуют, чтобы срок использования дома не достигал 40% от нормативного периода эксплуатации. Определенные кредитные учреждения не допускают покупку квартиры в доме, который поставлен в очередь на проведение капремонта.

Довольно частыми причинами отказа в выдаче ипотеки являются специфические конструктивные особенности дома. К ним относится следующее:

  • перекрытия кровельной конструкции сделаны из древесины;
  • фундамент возведен из горючих материалов, которые дополнительно начинают со временем гнить;
  • в каждой квартире имеется автономное отопление и горячее водоснабжение, для чего могут использоваться газовые котлы или колонки.

Узнает банк о таких особенностях сооружения из отчета компании, которая выполняет оценку квартиры. Поэтому в процессе выбора жилья важно учитывать и такие его параметры, которые могут оказать негативное влияние на одобрение заявки на кредит.

Комплектация жилья

Квартира подходит под ипотеку только в том случае, если она укомплектована следующим образом:

  • подведено холодное и горячее водоснабжение;
  • имеется сантехническое оборудование;
  • установлены разные элементы, предназначенные для эффективного использования кухни и безопасного процесса приготовления пищи;
  • подключено качественное и безопасное отопление, причем оно может быть не только водяным, но и электрическим или паровым;
  • в каждой комнате квартиры должны иметься отопительные приборы;
  • все окна должны быть остеклены и оснащены переплетами;
  • должны иметься двери — входная и межкомнатные;
  • непременно устанавливается плита, причем она может быть газовой или электрической, а выбор зависит от конструктивных особенностей самого строения;
  • непременно должны иметься перекрытия на полу и потолке, обязаны быть возведены межкомнатные стены, и все они должны соответствовать техническому плану конкретной квартиры.
Предлагаем ознакомиться  Как заполнять индекс на конверте

Какие требования предъявляются к жилью, покупаемому с помощью ипотеки?

vvoe/Fotolia

Чтобы потенциальному покупателю не задаваться вопросом, почему квартира не подходит под ипотеку, стоит разобраться какие объекты недвижимости не стоит рассматривать для покупки под ипотечный кредит. Из всего вышесказанного можно сделать определенный вывод, что банк очень тщательно рассматривает предмет залога при ипотечном кредитовании. Ведь кредитору нужно убедиться, что спустя 30 лет, именно столько составляет самый длительный срок кредитования, жилье не потеряет своей ценности.

image

В первую очередь, при выборе ипотечной квартиры на вторичном рынке жилья нужно обращать внимание на год постройки, жилье, построенное старше раньше 1970 года, рассматривать не стоит. Кроме того, если вы рассчитывать на выгодные условия кредитования, то вам разумнее подыскать квартиры без газовых колонок на бетонном фундаменте.

Также есть некоторые нюансы, на которые стоит обязательно обращать свое внимание, например, банки проверяют не покупают ли заемщик жилье у близких родственников, ведь такую сделку можно считать нецелесообразной за счет невозможности отследить целевое использование денежных средств. Наконец, последнее на что обращают внимание банки – это на количество зарегистрированных в жилом помещении лиц.

Таким образом, к выбору жилого помещения под ипотеку стоит подходить крайне осторожно. При этом обязательно стоит обратиться в финансовое учреждение и уточнить, какое именно жилье подходит под ипотеку. Ведь у каждого банка есть внутренний регламент, на основании которого он принимает решение о выдаче ипотечных кредитов, соответственно, у него есть ряд существенных требований к заемщикам и объекту залога.

Для того чтобы дом подходил под ипотеку, сам собственник должен быть готов к продаже своего недвижимого имущества клиенту, который совершает покупку с использованием ипотечного кредита. Здесь есть несколько моментов:

  • Налоги. Если Вы решили продать дом или квартиру, а право собственности у Вас было оформлено после 1 января 2016 года, то для освобождения от уплаты налогов по сделке Вам нужно будет ждать не три года, а пять лет. При условии, если Вы не совершаете покупку другого объекта недвижимости в том же налоговом периоде (в рамках одного календарного года). Если Вы владеете объектом, право собственности на который было зарегистрировано до 1 января 2016 года, то срок, после которого можно продать квартиру и не платить налог, остается прежним три года. Если же Вы владеете недвижимостью более трех лет, можно считать, что Ваш объект под ипотеку подходит. И нет ничего страшного в том, что деньги Вы получите не сразу, а средства будут переведены на счет в банке. Это реальный шанс продать квартиру на падающем рынке.
  • Обременения. Если на Ваш дом (квартиру) наложены обременения, то Ваш объект невозможно купить ни в ипотеку, ни за наличный расчет. Обременения могут возникать при разных обстоятельствах. Например, Ваш объект был залогом для получения кредита. В таком случае, сначала гасим кредит, снимаем обременение и только потом продаем недвижимость.
  • Документы. Очень часто, продавая объект недвижимости, собственник не имеет на руках необходимых документов, которые может затребовать банк для одобрения объекта по ипотеке. Вам нужно подготовить кадастровый паспорт, свидетельство о праве собственности (или выписку из ЕГРП), документ-основание (на основании чего Вы стали владельцем объекта).

Текст подготовила Мария Гуреева

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Какие тонкости нужно знать о налоге с продажи квартиры?

3 способа максимально быстро продать квартиру

Альтернативная сделка: как это работает?

Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Какие квартиры подходят под ипотеку на вторичном рынке
Adblock detector